最年輕的上市房企，新力控股靠的是實力照樣運氣？,好項目網賺貼吧

摘要： 意料之外，卻又情理之中，讓人贊嘆的是不到10歲的新力控股于今天樂成上岸資本市場，成為最年輕的上市房企。情理之中的是行業(yè)前40強未上市的房企已經不多了，新力控股上市是大勢所趨。尤其是...

意料之外，卻又情理之中，讓人贊嘆的是不到10歲的新力控股于今天樂成上岸資本市場，成為最年輕的上市房企。情理之中的是行業(yè)前40強未上市的房企已經不多了，新力控股上市是大勢所趨。尤其是在融資渠道收緊的環(huán)境下，房企融資成本不停走高，便催生了除新力控股外，德信中國和中梁控股等房企的上市征程。

不到10年的生長，新力控股不僅在江西省處于領先職位，還將營業(yè)拓展至長三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)、中西部焦點都會以及其他具有高增進潛力的區(qū)域，而且樂成上市。近千頁招股說明書向眾人展示了其高增進的背后是步步為營，未來可期！

一、業(yè)績排名雙升，“新力”品牌支持未來生長

2016年至2018年，新力控股的銷售業(yè)績翻倍增進，同比增進速度劃分高達180%和116.3%，銷售規(guī)模在天下的排名從2016年87名，上升到2018年34名，憑據億翰智庫《2019年1-10月中國典型房企銷售業(yè)績TOP200》榜單，停止2019年10月，新力控股的銷售金額867.7億元，直逼千億，排名升至31名。銷售均價從2016年的9331元/平方米漲至2019年10月的17399.2元/平方米，產物的溢價能力不停提升。

此外，憑據億翰智庫公布的《2019中國房企綜合實力TOP200研究報告》，新力控股綜合實力榮登TOP29,樂成進入前30強陣營。

如果說優(yōu)質的土地儲備是新力控股業(yè)績騰飛的基礎，那么高質量的產物則是新力控股被認可的要害。新力控股有三大住宅物業(yè)開發(fā)項目，即“悅系”、“園系”和“灣系”，劃分能夠知足大家庭和高收入家庭、改善型家庭和首次置業(yè)者三大差別群體的需求，典型如首個住宅項目南昌帝泊灣，該項目曾獲得中國園林網發(fā)表的天下景物園林工程銀獎，深受消費者喜好，也曾吸引眾多的參觀者。在產物組合方面，新力控股會憑據政府羈系容積率、項目位置、土地規(guī)模及成本、市場和開發(fā)計劃等嚴肅調整產物組合，來維持或提高項目議價能力，進而提升利潤率水平。

除此之外，新力控股還生長商業(yè)和綜合物業(yè)，自2013年在南昌市最先生長首個物業(yè)項目—南昌新力中央以來，不停擴充營業(yè)范圍，停止2019年7月31日，擁有7個在建商業(yè)物業(yè)，總建筑面積為26.8萬平方米，都將連續(xù)為新力控股的規(guī)模添磚增瓦。

二、“聚焦+擇優(yōu)”組合結構，擴充天下疆土

新力控股起源于江西省南昌市，2010年3月江西新力置地建立，并收購了第一幅地塊。2013年將其生長為新力的首個住宅物業(yè)項目南昌帝泊灣。隨著營業(yè)的不停外拓，“新力”品牌不停拓展到天下差別的都會。

為了實現可連續(xù)增進，新力控股于2016年最先計謀性的拓展至江蘇、惠州及武漢等都會以牢固位于長三角區(qū)域、粵港澳大灣區(qū)及華中華西焦點都會及其他高增進潛力區(qū)域的職位。2017年，新力控股將總部遷往上海，上海作為人才、資金等資源的聚集地，新力此舉將為企業(yè)的天下化擴張奠基基礎。

停止到2019年7月31日，新力控股擁有110個處于差別開發(fā)階段的物業(yè)項目，總土地儲備1500萬平方米，籠罩天下11個省份27個都會。新力控股起源于江西，經由多年的深耕，江西的土地儲備117.8萬平方米，占比49.4%，其中南昌和贛州的占比相對較多，占比劃分為34%和5.3%。

外拓的三大區(qū)域中，重倉的是粵港澳大灣區(qū)，土地儲備77.5萬平方米，占比23.2%。隨著粵港澳大灣區(qū)盈利的連續(xù)釋放，將會給新力控股帶來更高的業(yè)績增進。其次是華中華西焦點都會及其他高增進潛力區(qū)域，現在有22個項目位于長沙、武漢、成都、合肥等具有經濟增進潛力的二線都會，土地儲備占比17.2%。

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新力控股現在優(yōu)質的土地儲備主要得益于其獨到的結構計謀和拿地手法：

第一、在選擇未來生長都會時，新力控股通過對該都會的人口、GDP增進率、平均可支配收入及宏觀經濟趨勢舉行評估，除此之外還會評估當地的市場情形和競爭對手的情形，綜合評估以后，進駐具有高增進潛力的都會。從新力控股的土地儲備漫衍情形看，新力傾向于進駐南昌、無錫、蘇州等具有高增進潛力的二線都會，三四線都會的土地儲備占比34.3%，主要是在惠州的土地儲備比較多，占20.2%?；葜葑鳛榇鬄硡^(qū)內重點都會，毗鄰深廣，地理位置優(yōu)越，未來將更多承接大灣區(qū)的政策利好。

第二、在進駐的區(qū)域接納“聚焦+擇優(yōu)”相結合的結構計謀，對于江西省大本營和粵港高峻灣區(qū)接納“聚焦深耕”的計謀，其中，江西省作為重倉的大本營，共有55個項目，僅南昌便占比81.8%，吉安、景德鎮(zhèn)、福州、上饒等都會雖有結構，但最多只有1個項目，主要資源集中在南昌市?；浉郯拇鬄硡^(qū)作為新力控股第二看中的區(qū)域同樣接納聚焦的計謀，共擁有20個項目，惠州集中了15個項目，占比75%，清遠、廣州、中山三個都會也只結構1個項目。

對于長三角區(qū)域和華中華西焦點都會區(qū)域則接納“擇優(yōu)結構，機遇深耕”的計謀，即有選擇性甄別優(yōu)質都會，并舉行深耕。華中華西焦點都會區(qū)域顯示的最為顯著，在該區(qū)域新力控股基本進駐優(yōu)質的二線都會，當前每個都會基本部署2-3個項目，長沙已結構7個項目。重倉區(qū)域聚焦，其他區(qū)域擇優(yōu)結構的組合戰(zhàn)略，既有利于施展自身優(yōu)勢，又能渙散市場不確定性風險，使得新力控股的都會結構大放異彩。

第三、憑據需要天真調整三種拿地方式。為了最大限度的降低拿地成本，2018年以前，新力控股稀奇偏心通過收并購拿地，其次是在公開市場通過招拍掛拿地。2016年新力控股獲取14幅地塊，其中13幅是通過收并購的方式取得。2017年新力控股獲取29幅地塊，其中6幅是通過招拍掛取得，21幅是通過收并購方式取得，2幅是通過與其他開發(fā)商互助方式取得。

為了保障公司增進質量，新力控股2018最先調整拿地計謀，逐漸加大招拍掛拿地的比例，以鎖定利潤。2018年獲取19幅地塊，招拍掛、收并購和互助拿地三種方式的占比劃分為37%、42%和21%，三種拿地方式更趨向與平衡使用。通過拿地方式的調整，歸屬于母公司的凈利潤有了很大的提升，占比提升至74.5%。

停止7月31日，新力控股2019年獲取26塊幅地塊，招拍掛方式拿地占比為54%，較2016年提升47個百分點。通過收并購方式拿地的比例從2016年93%下降至27%。通過與其他開發(fā)商互助方式拿地的比例適當提升至19%。

三、標準化謀劃程序，終成高利潤利器

2016年至2018年，新力控股的營業(yè)收入由22.2億元增進快要4倍至84.2億元，年化復合增進率高達94.6%。停止2019年4月30日，實現營業(yè)收入57.1億元，同比增進高達278.4%。新力控股高速增進的業(yè)績背后離不開交付總建筑面積的增添，由2016年的35.3萬平方米增添至2018年的112.0萬平方米。

此外，新力控股近3年的盈利能力不停提升，毛利潤率快速增進，2016年至2017年毛利潤率劃分為24.7%、33.7%和37.3%，基本上每年增進6.3個百分點。我們看到的毛利潤率不僅僅是一串數字，更代表了新力控股的成本控制能力，如標準化的謀劃程序有助于控制其開發(fā)和建設成本。2016年至2018年，新力控股的平均土地成本劃分為1184元/平方米、1274元/平方米和1129元/平方米，與萬元的銷售均價相比，拿地成本控制的非常好。

凈利潤率保持平穩(wěn)上行的趨勢，2016年至2018年凈利潤率劃分為5.9%、5.3%和6.6%，停止2019年4月30日，凈利潤率4.9%，較2018年同期增進1.9個百分點。

四、現金流豐裕，風險把控能力強

資金是企業(yè)得以生計的血液，對于房企而言，以杠桿撬動規(guī)模增進并不是一件壞事，最主要的是若何能將加杠桿帶來的潛在風險掌握在可控范圍內，這就磨練企業(yè)的現金流管控能力。

新力控股在這一方面可圈可點，得益于新力控股現金流的逐漸增添和長短期債務結構的調整，2017年至2019年8月31日，新力控股的長短期債務結構在不停的優(yōu)化，短期債務占總債務的比重劃分為55.5%、41.7%和38.2%。2016年至2018年將現金短債比由0.35提升至1.1，完全身處平安界限以內。