摘要：
若是說今年3月，萬科的養(yǎng)豬事業(yè)已經(jīng)順?biāo)靻?dòng)了的話，那么現(xiàn)在可能已有豬出欄了。養(yǎng)豬的生意就是這么著實(shí)，200多天的時(shí)間，就能見到成效，也難怪會(huì)有媒體提問萬科董事會(huì)主席郁亮，“進(jìn)入養(yǎng)豬... 
若是說今年3月，萬科的養(yǎng)豬事業(yè)已經(jīng)順?biāo)靻?dòng)了的話，那么現(xiàn)在可能已有豬出欄了。養(yǎng)豬的生意就是這么著實(shí)，200多天的時(shí)間，就能見到成效，也難怪會(huì)有媒體提問萬科董事會(huì)主席郁亮，“進(jìn)入養(yǎng)豬行業(yè)，是不是由于‘豬肥房瘦’？”
相比起來，長(zhǎng)租公寓作為萬科堅(jiān)持了近15年的營(yíng)業(yè)，始終倘佯在“養(yǎng)不肥”的問題上。克日，萬科泊寓還由于團(tuán)體土地租賃項(xiàng)目延期交付被質(zhì)疑模式受到挑戰(zhàn)。以是，為什么萬科花了這么多心血、人力和資源的長(zhǎng)租公寓，卻“養(yǎng)不肥”呢？
早在2017年，大量房企擠入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)之際，就有行業(yè)看法以為，房企的人力成本較高，因此現(xiàn)階段進(jìn)入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)不太可能獲得很好的回報(bào)，第一階段只能是擴(kuò)展虧損期。一語成讖，后續(xù)房企的陸續(xù)退場(chǎng)，也是由于無法再接受長(zhǎng)租公寓擴(kuò)張帶來的連續(xù)虧損。
一方面，與長(zhǎng)租公寓降生的時(shí)機(jī)有關(guān)。隨著房地產(chǎn)行業(yè)的白銀時(shí)代特征日趨顯著，高歌猛進(jìn)的時(shí)代正在遠(yuǎn)去，行業(yè)生長(zhǎng)的決議性因素，從土地盈利到金融盈利，現(xiàn)在到了治理盈利時(shí)代。存量時(shí)代，不少房企將長(zhǎng)租公寓視為能夠在中歷久實(shí)現(xiàn)資源回爐的“利器”，然則沒想到的是，在打造產(chǎn)物的歷程中一些意外的成本超出了原本的投資測(cè)算，例如消防尺度的不確定影響了相關(guān)器械的采購等，自然導(dǎo)致了投資回報(bào)周期的拉長(zhǎng)。
另一方面，即便是作為房企系頭部品牌的萬科泊寓，也沒有脫節(jié)依賴租金差的盈利模式。以最終被叫停的萬科萬村設(shè)計(jì)為例，那時(shí)有租客質(zhì)疑萬村設(shè)計(jì)利用舊改漲租，但隨即萬科就宣布，革新后的房租漲幅以及給城中村村民開出的房租漲幅是一致的。也就是說，萬科仍以租金差獲取收益，一旦限制租金漲幅后收益率也將大幅下降。
此外，據(jù)看法地產(chǎn)網(wǎng)報(bào)道，在2014年宣布轉(zhuǎn)型后，2015-2017年，萬科主營(yíng)營(yíng)業(yè)中來自房地產(chǎn)結(jié)算收入占比達(dá)在96%-97%之間，至2018年上半年降至95%。但從年復(fù)合增長(zhǎng)率看，房地產(chǎn)結(jié)算收入約為10.68%，物業(yè)治理收入到達(dá)55%；其它營(yíng)業(yè)則僅為7.9%，顯示新營(yíng)業(yè)整體創(chuàng)收能力仍較弱。而長(zhǎng)租公寓又是新營(yíng)業(yè)中的一個(gè)小分支，以是在萬科的整體營(yíng)收數(shù)據(jù)中占比大致是“九牛一毛”。
而這就是萬科泊寓一直未能如期望“長(zhǎng)肥”的主要原因之一，“油水少”。當(dāng)一個(gè)新項(xiàng)目需要在規(guī)模上迅速膨脹，然則卻不能通過合適的盈利模式吸收足夠的“油水”，實(shí)現(xiàn)自力生長(zhǎng)，那么它就很難做大。固然，這個(gè)問題不僅僅存在于萬科，房企系甚至是整個(gè)行業(yè)現(xiàn)在能脫節(jié)這個(gè)生長(zhǎng)桎梏的品牌照樣鳳毛麟角。
暫時(shí)拋開“油水少”這一點(diǎn)長(zhǎng)租公寓自身不足不談，萬科對(duì)長(zhǎng)租公寓“喂糧”照樣十分上心的。無論是資源糧照樣物業(yè)糧，固然，這也是萬科及其他房產(chǎn)系長(zhǎng)租公寓的主力優(yōu)勢(shì)之一。問題是，體貼則亂，資源無疑都是優(yōu)質(zhì)的，若何實(shí)現(xiàn)最佳資源配置才是最要害的。一旦失足，就造成了“喂錯(cuò)糧”，最終只能以“斷舍離”收?qǐng)觥?br/>
在資源糧方面，萬科對(duì)長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)絲毫不小氣。2018年8月，萬科分期刊行了80億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。要知道，彼時(shí)并沒有房企曾刊行過云云大額的債券以支持長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)的生長(zhǎng)。這也看得出，萬科在以全力推進(jìn)長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)的生長(zhǎng)。
在物業(yè)糧方面，萬科的大要偏向是對(duì)的，但其中出了一些破綻。好比，被叫停的萬村設(shè)計(jì)和傳出租率并不理想的全矜持項(xiàng)目翡翠書院。
在入局城中村革新之前的萬科，看重的是深圳60%的人口住在1044個(gè)城中村中，租賃住房約占總租賃住房的70%。3個(gè)數(shù)字就點(diǎn)明城中村市場(chǎng)的體量之大，以是萬科的“夢(mèng)想革新家”，原萬科南方區(qū)域事業(yè)團(tuán)體首席執(zhí)行官張紀(jì)文推出了萬村設(shè)計(jì)，一心想要為無數(shù)深漂點(diǎn)燃萬村的燈火。
可是萬村啟動(dòng)規(guī)模擴(kuò)張后，各路資源也敏捷進(jìn)入城中村，革新所帶來的租金上漲和原有租戶之間的矛盾卻愈演愈烈，并最終爆發(fā)在富士康員工6月份拋出的一封公然信中。只管萬科很快做出了回應(yīng)，并拋出一組相對(duì)數(shù)據(jù)，證實(shí)革新前后的單間租金價(jià)錢處于一致區(qū)間。然則這項(xiàng)設(shè)計(jì)終究是被萬科以“收斂”的行動(dòng)收了場(chǎng)，并放棄了部門已簽約但尚未內(nèi)部革新的“農(nóng)民房”房源。據(jù)《地產(chǎn)雜志》報(bào)道，一些業(yè)內(nèi)人士剖析，萬科為此要支付高達(dá)1.2億元的違約金。
不僅僅云云，前不久也有新聞傳出萬科矜持租賃項(xiàng)目翡翠書院的出租率和回報(bào)率并不理想。不外，對(duì)此萬科沒有做出回應(yīng)，以是新聞?wù)婕傩杂写甲C?？墒?，不容忽視的一點(diǎn)是，萬科在給長(zhǎng)租公寓“喂糧”的歷程中泛起了一點(diǎn)誤差，就造成了不小的損失。以是萬科在面臨當(dāng)下正在全力做的團(tuán)體土地長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，也要鄭重而行，吸收萬村設(shè)計(jì)的教訓(xùn)。
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不外，只管萬科在“喂養(yǎng)”長(zhǎng)租公寓的門路上，出了些差池，然則履歷了15年的發(fā)展，萬科泊寓雖然沒被“養(yǎng)肥”，然則也不消瘦。
據(jù)萬科長(zhǎng)租公寓BU首席合伙人兼總經(jīng)理胡冬華克日示意，住手現(xiàn)在萬科累計(jì)已開業(yè)泊寓13萬間，在租客戶超15萬，累計(jì)服務(wù)40萬客戶。詳細(xì)到謀劃數(shù)字的顯示，泊寓上半年?duì)I收10.5億元，整體出租率94%，續(xù)租率55%。憑據(jù)克而瑞公布的《2020上半年房企長(zhǎng)租公寓規(guī)模排行榜》顯示，萬科泊寓以治理規(guī)模185000+間的規(guī)模名列榜首，仍然保持領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。
而且作為房企選手，萬科們擁有成熟的開發(fā)鏈條，對(duì)硬件的革新與投入擁有先天的優(yōu)勢(shì)。相比之下，基金身世的運(yùn)營(yíng)商則會(huì)思量中歷久的收益，使之在開發(fā)運(yùn)營(yíng)歷程中加倍注重品質(zhì)，在中歷久的治理、服務(wù)上有優(yōu)勢(shì)。
在一些資源機(jī)構(gòu)看來，房企系長(zhǎng)租公寓最大的優(yōu)勢(shì)是母公司的資源實(shí)力和依托母公司信用而獲得的超低融資成本。超低的融資成本決議了房企可以接受相對(duì)低的回報(bào)，在房源上有很強(qiáng)的競(jìng)價(jià)優(yōu)勢(shì)。
只不外，房企的優(yōu)勢(shì)使用不當(dāng)，也有可能轉(zhuǎn)變?yōu)榱觿?shì)。以產(chǎn)物品質(zhì)為例，一些創(chuàng)業(yè)系品牌會(huì)在思量雅觀和實(shí)用性的同時(shí)，緊摳預(yù)算；然則房企系會(huì)根據(jù)之前對(duì)衡宇產(chǎn)物精裝修的尺度舉行計(jì)劃，其成本比其他派系的公寓品牌會(huì)凌駕不少，投資回報(bào)率自然會(huì)受到影響。而若何讓這些優(yōu)勢(shì)順?biāo)彀l(fā)揮作用，將會(huì)成為長(zhǎng)租公寓“養(yǎng)不肥”的破局要害。
回歸本質(zhì)，長(zhǎng)租公寓是一樁“細(xì)水長(zhǎng)流”的生意。在漫長(zhǎng)的周期中，五大派系的品牌就像是螞蟻遷居一樣，完成了行業(yè)從0到1的建設(shè)歷程。固然，少不了那些趁著行業(yè)狂飆之際，只體貼盈虧，甚至不在乎對(duì)錯(cuò)與道德的玩家。然則能夠在市場(chǎng)上留到最后的一定是那些能夠打造讓人贊美的高品質(zhì)租賃住房產(chǎn)物的企業(yè)。以是，房企系作為承載著行業(yè)諸多美妙期盼的派系之一，或許應(yīng)該有更為深度的思索。
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移交物業(yè)，把不多的食物放進(jìn)“小盤子”
若是將長(zhǎng)租公寓的營(yíng)收數(shù)字放在上市房企母體的財(cái)務(wù)報(bào)告中來看，微不足道。然則對(duì)于這些房企旗下的物業(yè)治理公司而言，就像是將原本不多的食物從大鍋放入了“小盤子”，更為可觀。一些業(yè)內(nèi)人士示意，由于住宅矜持比例崎嶇被作為開發(fā)商拍賣土地的競(jìng)價(jià)條件之后，這些房企手中矜持的房源越來越多。自有的物業(yè)公司就成了承接這些房源的最佳選擇。將長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)移交物業(yè)，一方面能夠減輕上市房企在業(yè)績(jī)會(huì)上的壓力，另一方面也能讓長(zhǎng)租公寓的生長(zhǎng)速度放慢，穩(wěn)步前行。近年來這樣做的房企并不少，朗詩將朗詩寓剝離了上市主體，碧桂園將長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)單獨(dú)劃分至碧桂園文商旅團(tuán)體內(nèi)。
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優(yōu)化商業(yè)模式，主攻差別品類的住宿產(chǎn)物
不僅僅是房企系品牌，對(duì)于五大派系而言，商業(yè)模式都是亟需優(yōu)化的要害。單純的依賴租金差，那么即便是家大業(yè)大如萬科，也無法逆轉(zhuǎn)萬村設(shè)計(jì)以暫時(shí)住手的行動(dòng)了結(jié)。這一點(diǎn)，實(shí)在已經(jīng)有些品牌找出了一些新的玩法，如主攻差別品類的住宿產(chǎn)物，助力改變單一的盈利模式。好比通過打造大型租賃社區(qū)，長(zhǎng)租公寓企業(yè)可以從中獲取社區(qū)歷久運(yùn)營(yíng)的營(yíng)收、公共空間的運(yùn)營(yíng)營(yíng)收以及承載流動(dòng)所帶來的異業(yè)互助收入等等。
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分食政策性租賃住房的蛋糕
政策性租賃住房是近年來國(guó)家在住房租賃生長(zhǎng)的重點(diǎn)，以是房企在差別城市結(jié)構(gòu)長(zhǎng)租公寓營(yíng)業(yè)時(shí)，應(yīng)充實(shí)掌握當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向，依所在城市住房租賃市場(chǎng)生長(zhǎng)特色天真制訂計(jì)謀。順應(yīng)當(dāng)?shù)卣邔?dǎo)向既可享受政策傾斜盈利，也說明當(dāng)?shù)貙?duì)某類產(chǎn)物的需求較興旺，可以實(shí)現(xiàn)分食政策性租賃住房蛋糕的目的。如杭州支持人才專項(xiàng)租賃住房(人才公寓)的建設(shè)，北京支持租賃型職工團(tuán)體宿舍(藍(lán)領(lǐng)公寓)的建設(shè)，深圳支持城中村存量衡宇開展規(guī)?；赓U營(yíng)業(yè)等。不僅是萬科泊寓、龍湖冠寓、朗詩寓及旭輝領(lǐng)寓等均較早結(jié)構(gòu)政企資源，睜開公租房、人才公寓的互助，互助落地如萬科閔房泊寓疏影店、重慶龍湖冠寓嘉陵大廈等項(xiàng)目。
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挺過“小年”的難關(guān)
受到疫情的影響，這一年對(duì)于許多行業(yè)而言都是“小年”，都需要鄭重前行，作為與民生聯(lián)系最為親切的長(zhǎng)租公寓更是云云。
只管接連有長(zhǎng)租公寓品牌倒下或者跑路，但長(zhǎng)租公寓自己很難說有“原罪”。有統(tǒng)計(jì)顯示，中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)是一個(gè)服務(wù)跨越2億人口、年租金規(guī)模過萬億元的市場(chǎng)。面臨這樣一片藍(lán)海，資源的進(jìn)入是早晚的事情，而隨著租客尤其是年輕租客對(duì)于棲身?xiàng)l件的提升，長(zhǎng)租公寓的個(gè)性化裝修也契合了新的市場(chǎng)訴求。然則，解決了市場(chǎng)的真實(shí)痛點(diǎn)，并不意味著它就一定能夠康健生長(zhǎng)。眾聲喧囂，最后留下來的才是真正的王者。身處行業(yè)中的企業(yè)需要做的是沉下心，堅(jiān)持為消費(fèi)者提供康健的產(chǎn)物和服務(wù)，這才是基本中的基本。對(duì)于房企系長(zhǎng)租公寓來說，未來勢(shì)必會(huì)屬于資源雄厚、模式清晰、抗風(fēng)險(xiǎn)性強(qiáng)的少數(shù)頭部企業(yè)。
萬科內(nèi)部有一句話叫“當(dāng)好農(nóng)民種好地。做農(nóng)民實(shí)在是不需要展望天氣的，一定要把自己的種地能力提高?！?/strong>就像長(zhǎng)租公寓的現(xiàn)狀，會(huì)有人整天忙著展望天氣，但也有人認(rèn)認(rèn)真真提升種地能力，保持一份啟程之初的正心，帶著品牌走上正道，制止病態(tài)生長(zhǎng)，以優(yōu)質(zhì)的運(yùn)營(yíng)服務(wù)和產(chǎn)物質(zhì)量換取資源市場(chǎng)和消費(fèi)者市場(chǎng)的信任。而這，也許就是萬科泊寓們的路，更是無數(shù)的長(zhǎng)租公寓企業(yè)所要配合堅(jiān)持的準(zhǔn)確門路。
