長租公寓的問題是必然,微商賣什么好

摘要： 1最近長租公寓行業(yè)又又又又最先作妖了。8月27日友客，8月29日巢客，然后立馬就是嵐越，這個行業(yè)在給年輕人添堵這件事情上從來沒有讓人失望過，簡直就和開了馬達一樣給勁，社會毒打的車輪...

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最近長租公寓行業(yè)又又又又最先作妖了。

8月27日友客，8月29日巢客，然后立馬就是嵐越，這個行業(yè)在給年輕人添堵這件事情上從來沒有讓人失望過，簡直就和開了馬達一樣給勁，社會毒打的車輪子直接在人臉上壓已往。

許多年輕人給這些公寓交房租，都是押一付三打底的，一不小心就被資源白嫖了，另有更慘的直接背了租金貸，公寓跑了之后，房東要收房，年輕人還要繼續(xù)還貸，年紀輕輕就提前感受到了他們原本不應(yīng)有的還房貸的真實體驗。

這種既挨打又不給利益的事情，虛偽的太真實了。

許多同伙在后臺問我為什么這些公寓會出問題？實在很簡樸。

資金池人人都知道吧？龐氏圈套都知道吧？借新還舊都知道吧？

一樣的原理。

你用非法集資的方法來明了這個行業(yè)，就懂了。

長租公寓這個行業(yè)當前在海內(nèi)說穿了是一個龐氏資金盤的生意，人人不是在好好當二房東賺差價，而是玩兒非法集資錢打滾的路子，這不出問題才有鬼了。

人人玩兒的就是一個跑得快跑的久的游戲，看誰的資金盤先崩。

跑出來的多活幾年，跑不出來的原地升天。

怎么明了這個資金盤游戲？

很簡樸，就是數(shù)學(xué)題，我給人人簡樸科普一下。

如果一家公司A，要搞這個長租公寓，左邊是收租客的錢，右邊是給房東的錢。

若何讓自己資金最大化？

應(yīng)該是盡可能從租客手中一次性收取更多的錢，然后盡可能把錢晚給房東，這樣就有了資金流，形成池子。

這個資金流本質(zhì)上是一種限期錯配，通過調(diào)整模式，拿到一筆短期的無息的貸款，不管是用于投資獲益，照樣擴大規(guī)模，照樣跑路經(jīng)費，都挺好。

以是你看，為什么從租客收錢是押一付三甚至押一付六，為什么給房東卻是一月一結(jié)（等同于付一）。

這中心一來一回，就相當于賺了至少3個月的無息貸款（把押金也算上），這難道不香么？

更何況另有許多給年輕人放租金貸的，即是直接把房租一次性兌現(xiàn)（貸款機構(gòu)給與長租公寓公司是一筆結(jié)清的），即是押1付12甚至押1付24，資金流嗷嗷的爽。

就這還沒完，年輕人租房付租金這件事情，自己就是很好的金融資產(chǎn)。

正常人一樣平常不太會欠房租，而且另有押金作為兜底，以是風險對照低，年輕人是一代比一代要臉的，細膩窮的本質(zhì)就是要臉，消費主義的本質(zhì)也是要臉。

要臉的，會付租金的年輕人，這不就是現(xiàn)成的低風險債權(quán)么？

那么問題來了，這么優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，不搞個資產(chǎn)證券化照樣人么？

有不少長租公寓公司，直接把自己手里的租約債權(quán)，直接打包做了ABS，在資源市場召募資金，光18年就有600多億，這即是是進一步獲得了現(xiàn)金。

而且租賃類ABS也是受到政策激勵的，這個不犯罪。

人人自己用住房租賃+ABS作為關(guān)鍵詞去查相關(guān)新聞，多了去了。

可以收租金，可以左手右手倒時差，可以租金貸回籠現(xiàn)金，可以資源市場ABS，總體算下來，小小的租房，可以杠桿出許多倍的現(xiàn)金。

這那里是租房？這簡直是現(xiàn)金流印鈔機。

對于企業(yè)而言，有什么能比這個更主要？

由于這套操作過于香，許多房地產(chǎn)公司都最先玩兒這一套，人人是不是發(fā)現(xiàn)許多地產(chǎn)公司推出了種種自有的長租公寓品牌？

你們以為是賺你的租金么？

不，他們是要用你們租屋子付錢這件事情，去資源市場獲取更多的現(xiàn)金，然后去拿更多的地，賺更多的錢。

你租房積攢首付期待未來的時刻，你支付的房租正在讓地產(chǎn)商通過杠桿賺到更多的錢，給你自己買房增添更多的難度。

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我自己弄自己。

雖然很憎惡，但事情就是這么個事情，許多時刻話說的太明了確實對照傷人。

以是反過來，當人人都看到這件事情的利益的時刻，就最先一窩蜂的涌進來了。

資金流，資金流，資金流，只要有資金流，什么都不主要。

為什么許多考研機構(gòu)主打考不上退款？目的就是占用資金，用這筆錢去錢生錢。

為什么許多電商不賺錢也要促銷？由于他們左手從消費者手里收了錢，右手和供應(yīng)商結(jié)算都是按月結(jié)的，目的就是占用資金，用這筆錢去錢生錢。

當資金流轉(zhuǎn)動起來的時刻，其中永遠有一部分現(xiàn)金是短期溢出歷久兌付的，這筆錢雖然不是你的錢，但你怎么用，都可以。

你說是你的錢，也可以。

這么迷人的模式，不干照樣人么？

當人人一擁而上的時刻，問題就來了。

你要搞資金杠桿，最最少要有標的物對不對？你最少得先有屋子能對外租，然后才氣搞這一套。

地產(chǎn)商主打的長租公寓都是自有資產(chǎn)，不存在這個問題。

而其他草根們都得從房東手里收房。

這時刻，就產(chǎn)生了競爭。

房東也很精明，誰給我錢多，我租給誰，人人都來找我，我就坐地起價。

以是這個行業(yè)從來沒有規(guī)模效應(yīng)，由于每一套房，你都要和差別的房東談，還要和其他競爭對手來競爭。

規(guī)模和成本泛起了罕有的無關(guān)的征象。

而在另一頭，當你囤積了屋子之后，得有人租你的屋子你才氣跑起來，租客可不會管你多少錢收來的屋子，只要租金高，那就不租了，這年頭租房早就不是賣方市場了，更別提每個小區(qū)都有一些堅忍不拔的個體戶二房東在拉低價錢。

以是在租客端要降價。

這就形成了實質(zhì)性的倒掛。

由于在收房端和租房端，都面臨著競爭以及用戶（收房端房東，租房端租客）的比價，為了能夠形成一個有用的【資金標的物】，高價收來的房，只能低價租出去。

我不是給你開頑笑，真的是賠錢也要做。

這中心虧的差價，就當是資金流的利息了。

據(jù)錢江晚報，房東范先生說，“我是今年1月把屋子租給友客的，是香檳之約的一套旅店式公寓，租金2400元/月。友客失事之后，租客自動找上了我，這時刻我才知道友客是以1800元/月租掉的?！?br/>

這樣的差價，在友客的營業(yè)中并不算大。有房東說：“我的屋子在奧體都市山，這是一個旅店式公寓樓盤，租給友客的價錢是5500元/月。厥后我才得知，友客租出去的價錢竟然只有3800元/月，嚇死人了！“

已往是無息資金流，現(xiàn)在是有利息的資金流，咬咬牙，日子照樣過得下去的。

但這時刻，會泛起2個問題。

首先是無息資金的時刻，就是存在銀行，都是白賺的錢。

而當資金泛起利息，而且不低的時刻（別忘了發(fā)ABS也要給投資者利息的），投資收益也要求更高，而更高的收益，一定帶來更高的風險，許多公司的投資能力并不是那么出眾。

很容易一不小心就造成虧空。

或者說，如果有能力把收益做到完全cover掉這些成本，那還開個屁公司，自己靠投資理財就夠了。

虧空還好，只要資金流不停，東墻西墻的游戲也還過得下去。

但這時刻第二個問題來了，這種資金盤模式，最怕的是租客大面積退租，租客不租了，則游戲一定玩不下去。

由于水池的源頭活水沒有了，但房東的租金不能不給，只要不給，房東強行收房，竹籃打水一場空。

而今年的疫情，恰恰好給了后者機遇，許多時刻資金盤的崩塌，只需要一個小小的黑天鵝。

地產(chǎn)商自有物業(yè)不慌，而這些二道販子，則大褲衩都沒了。

而這時刻跑路，就成了他們最后的掙扎。

以是歸根究底，投契一時爽，跑路火葬場。