房企中報(bào)風(fēng)云錄：有定力者，不懼弱環(huán)境,如何加微信群

摘要： 2020年，對房地產(chǎn)市場來說是一次當(dāng)頭棒喝。疫情突襲，給房企們都上了一課，狂飆突進(jìn)雖然可喜，但走得快的同時(shí)，走得穩(wěn)健更為主要。據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)顯示，住手2020年8月20日，50個(gè)重...

2020年，對房地產(chǎn)市場來說是一次當(dāng)頭棒喝。疫情突襲，給房企們都上了一課，狂飆突進(jìn)雖然可喜，但走得快的同時(shí)，走得穩(wěn)健更為主要。

據(jù)廣發(fā)證券研報(bào)顯示，住手2020年8月20日，50個(gè)重點(diǎn)都市整體成交同比下降11.4%，其中 一線都市、二線都市和三四線都市同比劃分下降11.8%、下降13.8%和下降7.7%。只管隨著時(shí)間推移，房地產(chǎn)市場溫度有所回升，但整體弱環(huán)境的態(tài)勢仍未改變。

下半年，仍然面臨著疫情防控和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的壓力，多重風(fēng)險(xiǎn)的疊加，對任何房企來說都是一次偉大的磨練。市場環(huán)境盈利噴發(fā)的時(shí)期，房企都在比拼規(guī)模，比拼誰能更強(qiáng)，而現(xiàn)在，告辭市場盈利已是共識(shí)，降速、維穩(wěn)正成為行業(yè)主流思緒。

在差別于以往的環(huán)境中，有質(zhì)量的增進(jìn)更能體現(xiàn)強(qiáng)者的姿態(tài)。

今年上半年，龍湖是頭部企業(yè)為數(shù)不多實(shí)現(xiàn)收入、利潤雙雙正增進(jìn)的房企。半年報(bào)顯示，其錄得條約銷售1111.0億，同比增進(jìn)5.2%，排在克而瑞銷售榜單中的第8位；實(shí)現(xiàn)營業(yè)額511.4億元，同比增進(jìn)32.6%；毛利同比增進(jìn)25.2%至157.5億元；焦點(diǎn)凈利潤52.7億元，同比增進(jìn)12.1%。

即便收入、利潤雙雙增進(jìn)，龍湖仍然在強(qiáng)調(diào)，自己的生長之路必須兼具發(fā)展與穩(wěn)健。

在當(dāng)下的特殊時(shí)期，這一思緒有著怪異的價(jià)值。

房地產(chǎn)需求釋放的利好

危急，既是危險(xiǎn)，也是時(shí)機(jī)。

在履歷了年頭的低迷之后，隨著3月以來天下逐漸進(jìn)入復(fù)工復(fù)產(chǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)們也在努力想方設(shè)法恢復(fù)元?dú)狻?/span>

憑據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的2020 年1-7月天下房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售情形，前7 月商品住宅銷售金額達(dá)7.3萬億元，同比增加0.4%。其中，7月單月銷售面積和銷售金額劃分同比上升9.5%和16.6%，均延續(xù)3個(gè)月正增進(jìn)。

到了8月中上旬，房地產(chǎn)需求釋放的勢頭仍未住手。50個(gè)重點(diǎn)都市成交面積同比上漲15.2%，增速較7月擴(kuò)大10個(gè)百分點(diǎn)，其中三大經(jīng)濟(jì)圈樣本都市顯示突出，同比上漲28.6%。

整體市場步入逐漸恢復(fù)的階段，房地產(chǎn)企業(yè)們的業(yè)績也同步向好。

隨著中報(bào)季的來臨，房企接連公布自家2020年半年業(yè)績講述。其中，碧桂園、融創(chuàng)、華潤等房企業(yè)績均恢復(fù)增進(jìn)，更透露出一個(gè)主要信息：穩(wěn)健生長的房企，業(yè)績顛簸更小。

以海內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)中追求穩(wěn)健生長的龍湖團(tuán)體來說，自2009年上市至今已有十余年，十年間，其多項(xiàng)謀劃指標(biāo)錄得十年十余倍的成就，逐步發(fā)展為穩(wěn)健長跑選手。

穩(wěn)健長跑的效果則體現(xiàn)于，在弱環(huán)境下仍然能夠穩(wěn)步向上。

2020年半年報(bào)顯示，龍湖在2020年上半年實(shí)現(xiàn)條約銷售1111.0億，同比增進(jìn)5.2%，在弱環(huán)境下仍穩(wěn)居行業(yè)前十。

中銀國際研報(bào)顯示，龍湖6月份單月條約簽約額同比增進(jìn)34.3％，是偕行中排名靠前。

營業(yè)額方面，今年上半年錄得511.4億元，同比增進(jìn)32.6%；其中物業(yè)生長營業(yè)營業(yè)額為452.5億元，同比增進(jìn)32.4%，交付物業(yè)總建筑面積338.3萬平方米。

盈利能力也實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步提升，焦點(diǎn)溢利同比持續(xù)增進(jìn)。其中，歸屬于股東的凈利潤63.4億元，減除少數(shù)股東權(quán)益、評估增值等影響后之焦點(diǎn)凈利潤52.7億元，同比增進(jìn)12.1%。毛利同比增進(jìn)25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。

此外，住手2020年上半年，龍湖已售出但未結(jié)算的條約銷售額為3021億元，為未來的焦點(diǎn)利潤埋下伏筆。

作為一家以穩(wěn)健氣概著稱的房地產(chǎn)商，市場上向來對其都有很大的研究興趣。天風(fēng)證券就曾專門研究過龍湖的十年長跑之路，將其戰(zhàn)略選擇總結(jié)歸納綜合為亮點(diǎn)：定力、深耕。

定力顯示于在差別階段下公司所作出的選擇均為地產(chǎn)強(qiáng)相關(guān)營業(yè)(四大主航道);深耕則在于其長年堅(jiān)持“區(qū)域聚焦”的穩(wěn)定原則。

拿地不在多，而在質(zhì)

今年1季度，疫情嚴(yán)重，土地市場刮著一場冷清之風(fēng)。

憑據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2020年1-3月，天下300個(gè)都市共成交土地4353宗，同比削減18%；成交面積17151萬平方米，同比削減23%。其中，住宅類用地1203宗，同比削減13%；成交面積6000萬平方米，同比削減25%。

2020年1-3月，天下300個(gè)都市土地出讓金總額為7707億元，同比削減10%。

巴菲特有句投資名言：在別人貪心時(shí)我恐懼，在別人恐懼時(shí)我貪心。放在拿地計(jì)謀上同樣云云，房企必須要恪守投資邏輯與紀(jì)律，制止應(yīng)對，耐心守候機(jī)遇。

今年上半年，不少房企不約而同選擇了“少而精”的拿地計(jì)謀。融創(chuàng)上半年只擇優(yōu)彌補(bǔ)了少量土地，同比大幅下降64%。

龍湖同樣選擇在土地市場溢價(jià)岑嶺尚未來暫且，瞄準(zhǔn)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目抓緊補(bǔ)倉。1-6月，龍湖共計(jì)新增53幅新地，新拓3城，新增收購?fù)恋貎?chǔ)備總建筑面積為1101萬平方米，權(quán)益面積743萬平方米。

拿地結(jié)構(gòu)，是體現(xiàn)房企差別氣概的主要方面。例如，碧桂園偏心三四線，在廣漠的天地里自由飛翔，部門中小房企則偏好自己善于的區(qū)域。

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2016年至今，龍湖的土地結(jié)構(gòu)就已形成深耕環(huán)渤海區(qū)域、西部區(qū)域、華南區(qū)域、華中區(qū)域及長三角區(qū)域五大區(qū)域，并適度下沉到環(huán)都市圈衛(wèi)星城的款式。

住手今年7月尾，龍湖結(jié)構(gòu)于天下范圍內(nèi)的61座都市，是2019年的TOP10房企中結(jié)構(gòu)都市數(shù)目最少的企業(yè)之一。

這與其區(qū)域聚焦的深耕氣概一脈相承，結(jié)構(gòu)不在廣而在精——其土地儲(chǔ)備主要漫衍在在一二線及環(huán)都市圈衛(wèi)星城，價(jià)值潛力更大。

在努力穩(wěn)健的前提下，龍湖對于拿地節(jié)奏以及成本的平衡術(shù)起到了很大作用，今年一月到六月其拿地的平均權(quán)益收購成本為每平方米6425元。

總體來看，現(xiàn)在，龍湖約90%的貨量值集中在高能級區(qū)域，且成本合理，為后續(xù)增進(jìn)奠基基礎(chǔ)。

4.5%的融資術(shù) 

房企的潰敗，往往不是由于走得太慢，而是由于面臨高速生長的可能，失去了沉穩(wěn)看待的定力，房企的高欠債狂奔就曾被頻頻詬病。

近期，業(yè)內(nèi)又一直盛傳監(jiān)管部門擬出臺(tái)“345新規(guī)”，將設(shè)置“三道紅線”：紅線一，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)欠債率大于70%；紅線二，凈欠債率大于100%；紅線三：現(xiàn)金短債比小于1倍。

不少房企在最近的業(yè)績講述會(huì)上都不約而同地示意，將更嚴(yán)格地治理欠債。

融創(chuàng)中國執(zhí)行董事及行政總裁汪孟德在股東會(huì)上回應(yīng)，降欠債是融創(chuàng)生長到今天這個(gè)階段必須要做的，到今年半年度、到年底都市是下降的趨勢。

碧桂園首席財(cái)政官及副總裁伍碧君也在業(yè)績會(huì)上示意，碧桂園會(huì)將各項(xiàng)債務(wù)指標(biāo)治理得加倍相符預(yù)期。

龍湖也不破例。在今年上半年擇優(yōu)補(bǔ)倉的同時(shí)，龍湖團(tuán)體首席執(zhí)行官邵明曉也示意，龍湖會(huì)遵守凈欠債率50%—60%的底線，以此來倒算龍湖今年的拿地金額，堅(jiān)決不拿高價(jià)地。

財(cái)報(bào)顯示，今年上半年，龍湖凈欠債率繼續(xù)下降至51.4%，在手現(xiàn)金784億元，現(xiàn)金短債比為4.55倍，相較于偕行普遍2倍左右的現(xiàn)金短債比，龍湖的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更勝一籌。

得益于此，龍湖在融資方面更具優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，平均借貸成本為4.5%，平均貸款年限6.45年。

這種制止與鄭重的思緒下，龍湖的資源能力也被深入鑄造。近幾年來，融資環(huán)境日益趨緊，行業(yè)中不乏以兩位數(shù)高成本舉行融資的房企，而龍湖已經(jīng)延續(xù)四年將融資成本維持在4.5%左右，這一水平與央企中海、華潤處于統(tǒng)一品級。

龍湖的穩(wěn)健措施，也讓其對自身融資節(jié)奏很有自信。龍湖董事長吳亞軍示意，疫情磨練現(xiàn)金流，然則現(xiàn)金流不是危難時(shí)才要思量，而是要天晴補(bǔ)屋頂，龍湖在去年下半年就最先注重現(xiàn)金流，1月份已基本完成了整年的融資，下半年融不融資無所謂。

多元化的萬能選手

近幾年來，房地產(chǎn)大環(huán)境的討論不絕于耳，從拐點(diǎn)論，到白銀時(shí)代，再到10年后迎來天花板，對于房地產(chǎn)遠(yuǎn)景的展望有著種種版本。但無論誰提出何種版本，最終都市繞回到一個(gè)問題，若是地產(chǎn)行業(yè)真的走弱，房地產(chǎn)企業(yè)又該若何繼續(xù)生長？

現(xiàn)在，包羅碧桂園、萬科、華潤在內(nèi)的眾多房企都在多元化。碧桂園提出地產(chǎn)、農(nóng)業(yè)和機(jī)器人將成為未來三大重點(diǎn)生長方向，華潤現(xiàn)在除了住宅營業(yè)，也在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、文體、教育等方面，推進(jìn)橫向多元化營業(yè)延伸。融創(chuàng)則在地產(chǎn)之外，尋到了物業(yè)服務(wù)、文旅營業(yè)的新領(lǐng)域。

綜合來看，有的在其他行業(yè)多元化，有的圍繞地產(chǎn)主業(yè)，舉行緊密聯(lián)系的結(jié)構(gòu)，龍湖就是后者的典型代表。

2018年，龍湖提出C1到C4，對應(yīng)地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營、租賃住房、智慧服務(wù)四大主航道營業(yè)。

可以看出，幾大主航道營業(yè)均與地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)。

住手2020年6月30日，龍湖團(tuán)體已開業(yè)的阛阓建筑面積為387萬平方米，整體出租率94.7%。只管上半年受疫情影響較大，龍湖商業(yè)仍然實(shí)現(xiàn)了26.7億元的租金收入，整年有望達(dá)60億元。

在距離地產(chǎn)開發(fā)極近的物業(yè)服務(wù)營業(yè)上，龍湖智慧服務(wù)作為旗下的物業(yè)品牌，在上半年取得了24.9億元(合并抵消后)的收入，現(xiàn)在已基本完成一、二線焦點(diǎn)都市及三、四線潛力都市的結(jié)構(gòu)。

疫情影響下，多頭并進(jìn)的態(tài)勢也未曾改變。商業(yè)地產(chǎn)之外，龍湖也在租賃住房賽道重點(diǎn)投入，而這一領(lǐng)域現(xiàn)在已經(jīng)有了不少對手。

萬科旗下有泊寓，保利旗下有“UOKO 公寓”，綠城則以“優(yōu)客”入局租賃住房營業(yè)，碧桂園總裁莫斌還曾示意，未來碧桂園要打造“長租都市”。憑據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，早在2018年，TOP30的房企當(dāng)中，已經(jīng)有三分之一通過差別方式涉足到長租公寓領(lǐng)域。

龍湖旗下，則以“冠寓”入局。但在業(yè)績會(huì)上，邵明曉也坦言，租賃住房項(xiàng)目對公司綜合能力的挑戰(zhàn)是非常大。

只管云云，他仍然看好這一營業(yè)，由于這項(xiàng)營業(yè)覆蓋了21-35歲的群體，擁有重大的用戶群。

住手2020年6月尾累計(jì)開業(yè)房間數(shù)目達(dá)7.9萬間，開業(yè)跨越六個(gè)月的房源出租率為88.6%，位居集中式長租公寓行業(yè)品牌指數(shù)排行榜TOP3。據(jù)邵明曉透露，今年冠寓有望在凈利層面最先盈利，有信心完成“10萬間開業(yè)、20億收入”的目的。

信心或許來自于龍湖刻在基因里的制止與鄭重。

就像此前的龍湖中期業(yè)績會(huì)上，龍湖董事長吳亞軍所說，“下一步要進(jìn)一步堅(jiān)持自律，做好穩(wěn)健生長的準(zhǔn)備?！?/span>

弱環(huán)境下，仍能穩(wěn)步向前，才是真的強(qiáng)者。