地產(chǎn)防疫戰(zhàn)丨疫情靠山下地產(chǎn)走勢(shì)電話會(huì)議,現(xiàn)在有什么好的網(wǎng)賺項(xiàng)目

摘要： 一、疫情的短期影響較大，企業(yè)會(huì)有債務(wù)壓力今年整年來(lái)看的話，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有怎樣的調(diào)整和轉(zhuǎn)變呢？短期的影響最直接的一定照樣售樓處，由于人人也都知道，年頭是銷售的淡季，我們自己也算了一些...

一、疫情的短期影響較大，企業(yè)會(huì)有債務(wù)壓力

今年整年來(lái)看的話，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)有怎樣的調(diào)整和轉(zhuǎn)變呢？短期的影響最直接的一定照樣售樓處，由于人人也都知道，年頭是銷售的淡季，我們自己也算了一些數(shù)，假設(shè)2月份到4月份這三個(gè)月是疫情影響期。從銷售上看，歷史各年這三個(gè)月的銷售占比在20%，算是一個(gè)銷售淡季。然則2020年2~4月份確是債務(wù)到期逆的旺季，占整年到期債務(wù)的30%，也就意味著實(shí)在有一個(gè)不匹配的情形。固然，由于每年年頭都是金融機(jī)構(gòu)資金額度相對(duì)來(lái)說(shuō)會(huì)對(duì)照寬裕的時(shí)刻，以是人人也都傾向于年頭的時(shí)刻乞貸，今年1月份的時(shí)刻，海外債刊行實(shí)在是對(duì)照多的，若是要往后看的話，可能海外債的刊行也不少，然后包羅其他的公然市場(chǎng)融資，接下來(lái)的政策可能都市有一些緩解。

那么若是我們單純的從銷售的淡季和債務(wù)的旺季上來(lái)看的話，就已經(jīng)能看得泛起在可能會(huì)有第一個(gè)壓力，即資金的壓力。那么資金的壓力體現(xiàn)在哪呢？對(duì)地產(chǎn)企業(yè)而言，銷售回款才是地產(chǎn)企業(yè)最主要的資金泉源，其次才是融資。雖然說(shuō)是銷售淡季，但若是銷售業(yè)績(jī)下滑的話，許多公司的現(xiàn)金流是無(wú)法匹配的。我們說(shuō)現(xiàn)金流量表后移，然則后移的現(xiàn)金流量表正好遇到債務(wù)歸還的時(shí)間點(diǎn)錯(cuò)配的情形之下，企業(yè)會(huì)有一定的債務(wù)壓力。

固然，剛剛我們也提到許多債務(wù)可以展期，然則僅限于一些公然債，公然債有些可以回售，人人看一些公司的通告可以知道，有些公司還不能100%回售，有一部門照樣需要被要求強(qiáng)制兌付。

那么憑據(jù)這個(gè)情形來(lái)看的話，表外公然市場(chǎng)的債務(wù)云云，那么有一些偏影子銀行渠道的部門，可能人人也會(huì)想去做一下試探，但我們預(yù)計(jì)影子銀行的放寬還存在一定壓力，以是說(shuō)，若是人人有一部門來(lái)自影子銀行的融資，又恰巧順應(yīng)到現(xiàn)金流退卻的話，從我們的角度來(lái)說(shuō)，我們建議人人早一點(diǎn)去做一些相同事情，看能不能把債務(wù)限期錯(cuò)配的問(wèn)題解決掉，否則的話，會(huì)泛起一定水平上的短期資金壓力。

這個(gè)是銷售層面上的，那么比銷售層面上稍微好一點(diǎn)的照樣在于施工。我們最近也與一些修建商做了相同，從修建商的反饋情形來(lái)看的話，修建商的情形稍微會(huì)好一點(diǎn)，以整年12個(gè)月來(lái)看，只要歇工的時(shí)間不跨越一個(gè)月，那么在剩下的11個(gè)月都可以通過(guò)趕工的方式把工期給追回來(lái)。以是，對(duì)于在建項(xiàng)目的繼續(xù)施工環(huán)節(jié)部門的影響照樣對(duì)照小的。

然則，新開工部門短期可能會(huì)受到影響，以是，若是人人有新拿地、新開工項(xiàng)目的話，我們建議至少在疫情偏晴朗之前，先暫緩對(duì)照好點(diǎn)。一方面思量到資金的問(wèn)題，另一方面思量到職員復(fù)工的問(wèn)題。在拿地環(huán)節(jié)，我們以為當(dāng)前可能是拿地最冷清的時(shí)刻，為什么呢？第一、沒有人去拿；第二、可能另有企業(yè)有資金壓力。以是在接下來(lái)的拿地計(jì)謀方面，我們建議人人去關(guān)注一些收并購(gòu)，對(duì)于中小型企業(yè)的收并購(gòu)項(xiàng)目應(yīng)該會(huì)許多，招拍掛市場(chǎng)可能會(huì)連續(xù)冷清。

二、錢幣政策轉(zhuǎn)變預(yù)期——放松空間或有限

若是順著市場(chǎng)往大的偏向去講的話，人人都知道短期都有壓力。實(shí)在我們也做也做了一下測(cè)算，2020年要完成十三五計(jì)劃，憑據(jù)十三五的計(jì)劃要求，今年的GDP增進(jìn)率要跨越5.6%才氣完成十三五計(jì)劃。憑據(jù)現(xiàn)在的狀態(tài)來(lái)看的話，一季度的GDP增進(jìn)可能是負(fù)的。那么怎樣去完成，人人可能會(huì)想到一些刺激措施，好比錢幣政策的刺激，財(cái)政政策的刺激。

從這兩個(gè)角度來(lái)看的話，我們也可以給人人說(shuō)一些數(shù)據(jù)，昨天國(guó)家統(tǒng)計(jì)局宣布了CPI的數(shù)據(jù)，數(shù)據(jù)異常高，而且有一個(gè)欠好的苗頭，非食物增進(jìn)了1.9%。去年年底的時(shí)刻，雖然我們有對(duì)照高的CPI，然則我們也可以做連續(xù)的降息。為什么？緣故原由就在于CPI高是由于豬肉貴，然則除了豬肉以外，都不貴，以是我們并不把它理解為通脹，而只是由于由于瘟疫的事宜造成了豬肉的價(jià)錢的上升，以是它并不是通脹。然則現(xiàn)在非食物產(chǎn)物也變貴了，這就證實(shí)有可能確實(shí)是形成了一定水平上的通脹。這導(dǎo)致錢幣政策的空間會(huì)很有限，政府也異常想放松，然則放松的幅度可能會(huì)比人人預(yù)期的幅度要小，這是錢幣政策層面上的。

三、財(cái)政政策趨勢(shì)——發(fā)力取決于錢幣政策

第二個(gè)就是財(cái)政政策，財(cái)政政策一直到現(xiàn)在為止，實(shí)在都被市場(chǎng)證實(shí)是一個(gè)偽命題。人人可以看一下修建股，就會(huì)發(fā)現(xiàn)修建行業(yè)去年顯示排名倒數(shù)第一，然則去年整年都一直在激勵(lì)努力的財(cái)政，包羅批地方專項(xiàng)債舉行債務(wù)上的支持，又建了大量的公路、鐵路。但為什么始終感受財(cái)政政策似乎無(wú)法發(fā)力？有一個(gè)很主要的緣故原由，就是房企拿地拿少了。財(cái)政里最大的進(jìn)項(xiàng)少了，若是把政府比作一家企業(yè)的話，就是把賣地得來(lái)的錢作為自有資金，地方專項(xiàng)債可以理解為配套的建安或者是開發(fā)貸。相當(dāng)于一直在批開發(fā)貸，然則沒有自有資金，所有財(cái)政基建項(xiàng)目缺乏啟動(dòng)資金。就像房企要先有拿地的資金，然后我再去舉行開發(fā)貸，但現(xiàn)在拿地的資金都沒有。這個(gè)也就是為什么財(cái)政想發(fā)力，然則一直沒力可發(fā)的一個(gè)主要緣故原由。那么若是說(shuō)在今年銷售回落的情形之下，我們有沒有可能會(huì)看到房企比去年更高的拿地支出？除非一種可能性，就是出了一個(gè)錢幣大寬松，導(dǎo)致整個(gè)市場(chǎng)泛起了上行趨勢(shì)，財(cái)政才氣發(fā)力。在這種情形下，財(cái)政是效果，它不是一個(gè)緣故原由。以是實(shí)在我們不需要把財(cái)政放在我們的思量局限之內(nèi)，由于它依賴于人人的拿地行為。而拿地行為，它依賴于當(dāng)前銷售的情形。那我們就回到另外的一個(gè)問(wèn)題上，就是我們現(xiàn)在的政策事實(shí)到多松以及什么樣的政策才氣夠使市場(chǎng)泛起顯著的好轉(zhuǎn)？

政策主要可以分成兩類，第1類政策是對(duì)住民端的政策，好比說(shuō)作廢一些限購(gòu)，作廢一些限貸或者是降一些利率，我們以為這些措施有用，然則效果很有限。我們可以做一下復(fù)盤，我們會(huì)發(fā)現(xiàn)2017年就是越限制越好，基本上每周都有都會(huì)出臺(tái)調(diào)控升級(jí)的政策，或者是提高首付比例，或者是限購(gòu)限貸。然則2017年照樣一個(gè)大牛市。到了2018年政策反過(guò)來(lái)了，住民端政策包羅都會(huì)的人才引進(jìn)、都會(huì)貸款利率下行，然則效果2018年是一個(gè)什么樣的市場(chǎng)？以是憑據(jù)這樣的一個(gè)邏輯上來(lái)看的話，實(shí)在住民端的政策有用然則效果有限。單純提高住民端的購(gòu)買力并不能夠讓房?jī)r(jià)上漲，這說(shuō)明住民口袋里是否有錢并沒有那么主要，實(shí)在背后的緣故原由照樣在于房企口袋里是否有錢。若是房企都有錢，就可以多拿地，之后政府就有了啟動(dòng)資金，就可以去找銀行、去找配資、提議ppp然后去投資基建。此后會(huì)傳導(dǎo)至整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的所有企業(yè)。都由于房企拿地之后，每一個(gè)鏈條上的人都市變得更有錢。以是本質(zhì)上來(lái)說(shuō)，整個(gè)房地產(chǎn)鏈條的最前端照樣在于房企手頭事實(shí)的錢是變多照樣變少。

以是下一步環(huán)境人人只需要去看一個(gè)問(wèn)題，房企口袋里的錢若是說(shuō)變多了，那就證實(shí)接下來(lái)政府可能會(huì)真正的進(jìn)入一個(gè)大放松，若是是需求端政策的話，我們暫且把它理解為托底型政策。那我們可以做兩個(gè)情景假設(shè)，第1個(gè)情景假設(shè)就是若是說(shuō)這一次的政策僅僅是托底政策，而不是刺激政策，人人提到刺激政策念念不忘的是去年不以房地產(chǎn)作為短期刺激工具。原來(lái)是什么？原來(lái)是經(jīng)濟(jì)越差的時(shí)刻，你去買房就可以了，由于可以刺激經(jīng)濟(jì)。以是最后就會(huì)導(dǎo)致在你購(gòu)買力最弱的時(shí)刻，房?jī)r(jià)反而是一個(gè)低谷；當(dāng)你有購(gòu)買力了，你去買房，房?jī)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)。

現(xiàn)在還能再做這樣的判斷嗎？就是當(dāng)沒錢的時(shí)刻你要去買房，當(dāng)有錢的時(shí)刻你再去買房，房?jī)r(jià)又漲起來(lái)了。以是你要挑戰(zhàn)自己的購(gòu)買力，也就意味著要做一個(gè)逆周期的判斷，就是未來(lái)經(jīng)濟(jì)越差，你現(xiàn)在再買房；若是說(shuō)未來(lái)經(jīng)濟(jì)變好，你反而不應(yīng)該買房。我信賴若是說(shuō)是托底政策的話，一定是沒有這個(gè)效果的。托底政策的意思是讓地產(chǎn)釀成順周期，哪個(gè)都會(huì)的住民手里頭有錢了，就去賺誰(shuí)人都會(huì)住民的錢，是找有購(gòu)買力的地方，而不是找沒有購(gòu)買力的地方。原來(lái)可以找許多沒有購(gòu)買力的地方，好比說(shuō)寬大的三四線。一線都會(huì)不要拿市中心，我們要拿郊區(qū)來(lái)講，為什么？由于郊區(qū)的人太窮，窮的人才會(huì)去買房，由于他受不了看到房?jī)r(jià)上漲，對(duì)房?jī)r(jià)很敏感，一漲就買，這是已往的一個(gè)邏輯。放在現(xiàn)在的市場(chǎng)當(dāng)中，我們?cè)倏串?dāng)前的市場(chǎng)影響的話，那么是否是刺激政策照樣托底政策？實(shí)在決議了地產(chǎn)開發(fā)商完全差別的選擇。

四、房企拿地計(jì)謀——建議關(guān)注收并購(gòu)

第2個(gè)問(wèn)題，人人一定照樣會(huì)想去拿項(xiàng)目，那就要看一下現(xiàn)在事實(shí)有若干項(xiàng)目。若是說(shuō)人人手頭的貨多，接下來(lái)的情形，實(shí)在基本不需要去拿地。那么我們的看法是什么呢？這里我們先不討論結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)，結(jié)構(gòu)性數(shù)據(jù)是張博給我提供的一個(gè)線索，就是有沒有一些庫(kù)存是死庫(kù)存？若是有死庫(kù)存的話，確實(shí)可能可以賣的項(xiàng)目不多，我們暫時(shí)先不思量死庫(kù)存的情形。我們就從全行業(yè)的角度上來(lái)說(shuō)地事實(shí)多不多的問(wèn)題，我們以為地照樣足夠多的。為什么？地多體現(xiàn)為開發(fā)商的杠桿率高，由于只有杠桿起來(lái)了，才會(huì)有更多的資產(chǎn)，由于杠桿就是欠債。你的資產(chǎn)多就是地多，地多也就是資產(chǎn)多，除非所有者權(quán)益稀奇大，但我信賴沒有哪家地產(chǎn)開發(fā)商是用自有資金去拿地、開發(fā)、銷售，而不借銀行的錢。以是只要能借銀行的錢，大的資產(chǎn)一定是來(lái)自于大的欠債。

大的欠債里許多人也會(huì)說(shuō)到有兩部門，一是銷售，一是借金融機(jī)構(gòu)的錢，這個(gè)回到了我們剛剛前面說(shuō)的，實(shí)在銷售才是最大的融資。那么除了銷售是最大的融資以外，另有一部門從金融機(jī)構(gòu)借的錢，這兩部門都很大，也就意味著只要欠債多，對(duì)應(yīng)的資產(chǎn)就多。我們現(xiàn)在看一下開發(fā)商就知道欠債都很大，沒有哪家公司的欠債率是低的。至少?gòu)默F(xiàn)在來(lái)看，2019年三季度是唯一的險(xiǎn)些所有公司欠債絕對(duì)規(guī)模在削減的一個(gè)季度，在中國(guó)歷史上也少見。若是憑據(jù)這樣的邏輯來(lái)看，也就意味著之前欠債是巔峰，現(xiàn)在欠債才剛剛最先降，以是開發(fā)商手中的地一定是有的，不管這個(gè)地有沒有那種欠好賣的，或者是還基本就沒開工的，橫豎地是有的。那也就意味著假設(shè)不存在死庫(kù)存，一定是有貨可以賣的。

也反過(guò)來(lái)說(shuō)明另外一個(gè)問(wèn)題，由于地產(chǎn)開發(fā)商都會(huì)和都會(huì)間的結(jié)構(gòu)結(jié)構(gòu)照樣有些不一樣，好比說(shuō)有些公司可能有對(duì)照大天津、重慶的比重，有些公司可能杭州、蘇州的比重對(duì)照大。在這種情形下，收并購(gòu)的機(jī)遇反而會(huì)更大，然則只要是收并購(gòu)，就和地方政府沒關(guān)系，至少除了土增稅以外，賣地收入就和地方政府沒關(guān)系，以是地方政府依然是窮人，依然不要指望通過(guò)財(cái)政政策去發(fā)力。除非都去公然市場(chǎng)招拍掛，那么對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于收并購(gòu)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)。若是只是為了拿項(xiàng)目，事實(shí)是公然招拍掛，照樣收并購(gòu)，實(shí)在都沒有多大關(guān)系，都沒有差異，但我照樣傾向以為做收并購(gòu)的機(jī)遇更多，由于價(jià)錢可能會(huì)變得更廉價(jià)。

我把今天給人人匯報(bào)的內(nèi)容簡(jiǎn)樸的做一個(gè)總結(jié)。

第一，短期的影響照樣對(duì)照大的。由于售樓處關(guān)閉導(dǎo)致銷售回款有對(duì)照大的壓力，至于什么時(shí)刻能夠清掃？現(xiàn)在確實(shí)說(shuō)欠好，至少?gòu)奈覀儷@得反饋的情形來(lái)看的話，最近也要等到2月尾，現(xiàn)在的復(fù)工情形確實(shí)不太理想。

第二，對(duì)于財(cái)政政策的發(fā)力，剛剛也提到了，實(shí)在自己取決于人人手頭有沒有錢，而對(duì)于有沒有錢取決于錢幣政策，錢幣政策一定會(huì)松，這個(gè)是我們的判斷。但上限是CPI,也就是錢幣政策有限，人人能夠看到口袋里的錢一定會(huì)松一點(diǎn)，然則這個(gè)松能不能填補(bǔ)掉銷售回款的下行，現(xiàn)在我小我私家傾向于以為不能夠完全填補(bǔ)回來(lái)，這是第三個(gè)錢幣政策。

第四個(gè)拿地計(jì)謀，建議多關(guān)注收并購(gòu)，我以為收并購(gòu)的項(xiàng)目可能會(huì)比招拍掛的加倍劃算，稀奇是在今年銷售下滑的靠山之下。由于中國(guó)歷史上只泛起過(guò)兩個(gè)年份的銷售下滑，一是08年，一是14年。人人想一想08年和14年過(guò)的什么日子，若是說(shuō)今年的銷售也下滑了，那是過(guò)什么日子？大致上應(yīng)該能感受出來(lái)應(yīng)該怎么去操作。

問(wèn)答環(huán)節(jié)

疫情下的實(shí)體行業(yè)：困境、焦慮與行動(dòng)

Q1：有沒有憑據(jù)疫情影響，修正對(duì)2020年地產(chǎn)投資、新開工和銷售的展望？若何調(diào)整的？

A1：憑據(jù)此前對(duì)2020年的預(yù)期，我們對(duì)地產(chǎn)投資、新開工、銷售面積的判斷劃分為8.0%、4.0%、0.0%。這個(gè)判斷是基于整年維持偏緊的政策，波段式的放松和收緊，但以緊為主。開發(fā)商基于去杠桿的壓力，2019年三季度，是房企首次有息欠債絕對(duì)規(guī)模凈削減，那么預(yù)計(jì)未來(lái)2-3年會(huì)成趨勢(shì)，企業(yè)會(huì)繼續(xù)少拿地、多開工、多推盤、多賣房，以是投資的數(shù)據(jù)給的對(duì)照高，為8%，開工是4%、銷售是0%。

假設(shè)疫情影響的時(shí)間為3個(gè)月（也就是從2月份到4月份，至5月份竣事），且憑據(jù)疫情影響25%舉行測(cè)算，憑據(jù)季調(diào)后的效果，在不重新趕工的情形下，我們下調(diào)地產(chǎn)投資、新開工、銷售面積的展望劃分為2.6%、-2%、-5%（相比于之前劃分下調(diào)的百分比點(diǎn)數(shù)為5.4、6、5）。思量投資當(dāng)中包羅大量的施工，且憑據(jù)施工方反饋的情形來(lái)看，在現(xiàn)實(shí)施工可以通過(guò)趕工的方式重新拉動(dòng)投資增進(jìn)，因此，地產(chǎn)投資下調(diào)的幅度將弱于新開工和銷售，最終我們預(yù)計(jì)地產(chǎn)投資、新開工、銷售面積的判斷為5.0%、-1.7%、-4.8%。需要注重的是，若是疫情影響幅度為9%，則地產(chǎn)投資將低于6%，進(jìn)而對(duì)GDP目的造成負(fù)孝敬。

相比GDP5.6%的下限來(lái)看，這個(gè)數(shù)據(jù)較低。但近兩年事情會(huì)議中，已不把GDP的詳細(xì)數(shù)據(jù)作為主要審核指標(biāo)，以是這個(gè)指標(biāo)的最終完成度疊加疫情期，會(huì)不會(huì)做一些其它層面上的調(diào)整，現(xiàn)在對(duì)照難說(shuō)。然則總體來(lái)看，也許下調(diào)5-6個(gè)百分點(diǎn)。最終的效果人人可以不用參考，就是在自己展望的效果上下調(diào)5-6個(gè)百分點(diǎn)。 

Q2：在現(xiàn)在市場(chǎng)行情下，您最看好哪一類的都會(huì)或哪些區(qū)域？

A2：對(duì)于區(qū)域的選擇應(yīng)該照樣基于知足企業(yè)對(duì)于規(guī)模的訴求。由于地產(chǎn)企業(yè)必須要拿項(xiàng)目，也必須要賣房，以是規(guī)模始終都是最主要的，沒有之一。但現(xiàn)在的宏觀環(huán)境下，企業(yè)都在縮短資產(chǎn)欠債表，由于欠債要削減，即意味著要還錢，而不是乞貸。以是在這種情形之下，資產(chǎn)端也會(huì)削減。資產(chǎn)端少就是土儲(chǔ)變少，整理下上市公司的數(shù)據(jù)會(huì)發(fā)現(xiàn)，各公司土儲(chǔ)的絕對(duì)規(guī)模都是下降的，也就是土儲(chǔ)的面積和土儲(chǔ)的貨值都是絕對(duì)規(guī)模凈削減，然則企業(yè)銷售還能維持正增進(jìn)，這是由于推盤加速。以是憑據(jù)這樣的邏輯來(lái)看，總有一天企業(yè)會(huì)沒有規(guī)模。以是企業(yè)現(xiàn)在要做的事情，實(shí)在照樣想方設(shè)法的讓自己的規(guī)模不削減，讓杠桿率不下降。

有息欠債短期可能不用還，但歷久來(lái)看，照樣需要還。疫情一過(guò)，經(jīng)濟(jì)一好，該還的錢還得還。以是還得做長(zhǎng)遠(yuǎn)打算，這就涉及到一個(gè)所謂的“地貨比”的觀點(diǎn)，我們有息賣力在削減，然則我們要想方設(shè)法的去提高無(wú)息欠債，要么向供應(yīng)商去要錢，要么向住民去要錢，我們把杠桿都從金融機(jī)構(gòu)去加，從供應(yīng)商去加，和從住民去加。

以是憑據(jù)這樣的一個(gè)邏輯來(lái)看，我們傾向于選擇地貨比在3倍左右的市場(chǎng)，即在原有人人所判斷的區(qū)間局限之內(nèi)增添一個(gè)條件，這個(gè)條件就是房?jī)r(jià)和地價(jià)之間的比值關(guān)系。我傾向于能夠做到2.5倍到3倍，好比房?jī)r(jià)10000元/平方米，樓面就是3000元/平方米，固然你也可以更高，然則越高越欠好賣。要向住民去要錢的話，必須得賣掉，和向金融機(jī)構(gòu)去要錢不一樣。以是，若是是憑據(jù)3倍去篩一篩的話，大部門公司可能會(huì)落在一些弱二線都會(huì)和強(qiáng)三線都會(huì)去做。

然后從產(chǎn)物計(jì)謀上來(lái)看的話，我們強(qiáng)烈建議人人做精裝修，精裝修即是融資。假設(shè)房?jī)r(jià)就是10000元/平方米到15000元/平方米，裝修款占比就能占到20%。以是假設(shè)一個(gè)公司每年賣1000億的毛坯，每年就能賣1200億的精裝，你多借200億。以是我們強(qiáng)烈建議人人做精裝修。

Q3：若是影響跨越三個(gè)月的話，實(shí)在所有的企業(yè)影響都是一致的，企業(yè)可能為了急需銷售回款，會(huì)集中把一些貨量都釋放到市場(chǎng)里，這會(huì)不會(huì)帶來(lái)供需的失衡的問(wèn)題，或者市場(chǎng)價(jià)錢的下行？

A3：我預(yù)計(jì)這次的影響時(shí)間應(yīng)該在五六月份，市場(chǎng)上確實(shí)會(huì)存在一定水平系統(tǒng)性的拋盤，不清掃這種情形。那么在價(jià)錢方面的一些影響，實(shí)在從去年的下半年以來(lái)，人人都接納了一些價(jià)錢措施，如一些優(yōu)惠促銷，雖然明面上看起來(lái)可能并不是直接降了，然則現(xiàn)實(shí)上有一定水平上降價(jià)，也有許多的佐證數(shù)據(jù)，好比說(shuō)天下的成交均價(jià)確實(shí)是從去年4月份的9800元/平方米直接降到9300元/平方米，對(duì)應(yīng)9000元/平方米，泛起5%~6%的房?jī)r(jià)下跌。那么現(xiàn)在來(lái)看，短期的價(jià)錢可能已經(jīng)失效了，現(xiàn)在看到的均價(jià)可能都不真實(shí)。

那么在接下來(lái)，假設(shè)已經(jīng)連續(xù)三個(gè)月，是不是有可能會(huì)有價(jià)錢進(jìn)一步下行的趨勢(shì)，我現(xiàn)在來(lái)看，確實(shí)是存在風(fēng)險(xiǎn)，然則條件是看這幾個(gè)月的政策環(huán)境有沒有發(fā)生轉(zhuǎn)變，若是說(shuō)政策環(huán)境和現(xiàn)在一模一樣，沒有任何轉(zhuǎn)變，基本上可以一定會(huì)泛起降價(jià)情形。

Q4：有的都會(huì)有不允許降價(jià)的政策，稀奇是市場(chǎng)下行的對(duì)照厲害的都會(huì)，好比天津或者三四線的地級(jí)市，這會(huì)造成價(jià)錢在那懸著，然則實(shí)在這部門需求已經(jīng)釋放完了，這種情形下這部門需求怎么解決，或者說(shuō)這些購(gòu)房需求還在嗎？

A4：針對(duì)需求確實(shí)欠好討論，然則我在需求端可能比你稍微樂(lè)觀一點(diǎn)。我對(duì)整年的一個(gè)展望是零增進(jìn)的，實(shí)在有一個(gè)很主要的緣故原由，就是人人一定會(huì)接納降價(jià)促銷的一些措施來(lái)?yè)Q得零增進(jìn)，而且有一個(gè)條件是僅限于現(xiàn)在。由于當(dāng)前的商品房庫(kù)存還沒有多到四處都在賣，四處都在降價(jià)、打折，還沒有到這個(gè)水平。之前沒有這個(gè)疫情我們也做過(guò)一些測(cè)算，憑據(jù)當(dāng)前的推盤節(jié)奏，到今年四季度可能會(huì)泛起商品房庫(kù)存偏高的情形。即便人人可能貨源不足，沒有太多分外的新增推盤，那些滯銷的老盤也可能導(dǎo)致投資力度不足的情形。這個(gè)的解決方式現(xiàn)在可能只能拿時(shí)間換空間，然后通過(guò)周全的市場(chǎng)出清，出清一定是以房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)目削減的方式來(lái)到達(dá)，最后獲得供需弱平衡。供應(yīng)和需求都系統(tǒng)性的下臺(tái)階，每一年土地出讓也不能能有那么多，每一年的需求量也不會(huì)有那么多，來(lái)把整個(gè)的價(jià)錢穩(wěn)定住。若是價(jià)錢不穩(wěn)定住，這個(gè)是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的一個(gè)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)是金融風(fēng)險(xiǎn)。金融風(fēng)險(xiǎn)一旦最先傳導(dǎo)，它會(huì)進(jìn)入惡性通縮環(huán)境，就會(huì)從金融問(wèn)題衍生到經(jīng)濟(jì)的問(wèn)題，以是價(jià)錢的風(fēng)險(xiǎn)確實(shí)是接下來(lái)需要注重的風(fēng)險(xiǎn)。至于您適才說(shuō)的，若是真的泛起價(jià)錢下跌，那些政府怎么辦？若是是個(gè)案，我傾向于可能只能政府自己扛了，由于您適才說(shuō)了天津可能有下降，若是再看一看燕郊，再看一看北京在2017年3月17號(hào)調(diào)控之后的市場(chǎng)，我以為房?jī)r(jià)從最高點(diǎn)應(yīng)該下跌了60%。以是，若是是都會(huì)個(gè)案就不必憂郁，若是天下許多都會(huì)都泛起這種情形，政策可能就來(lái)了。

Q5：關(guān)于地貨比的問(wèn)題，我們公司這幾年實(shí)驗(yàn)舉行了篩選，會(huì)存在一個(gè)對(duì)照大的問(wèn)題是，若是地貨比到達(dá)1:3的情形下，許多弱二線都會(huì)都未必能達(dá)獲得，強(qiáng)三線都對(duì)照少，可能是弱三線到四線都會(huì)。然則近幾年這些都會(huì)的需求釋放也是對(duì)照大，而且從生長(zhǎng)趨勢(shì)和價(jià)錢走勢(shì)來(lái)看，也存在對(duì)照大的下行風(fēng)險(xiǎn)，這里您怎么看？

A5：1:3是房?jī)r(jià)和樓面價(jià)的關(guān)系，從我們領(lǐng)會(huì)的情形來(lái)看，現(xiàn)在能做到1：2.5~1:3，再高的我們也不太推薦。這個(gè)房?jī)r(jià)區(qū)間，應(yīng)該是1萬(wàn)5左右，我們以為相對(duì)來(lái)說(shuō)這些是對(duì)照不錯(cuò)的都會(huì)。那么至于您適才說(shuō)這些都會(huì)里有沒有可能會(huì)泛起一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)或者說(shuō)人口外流？我們以為15000塊錢左右的都會(huì)，好比說(shuō)貼著某某某都會(huì)的一些縣鎮(zhèn)，或者是貼著上海、杭州、蘇州標(biāo)簽的這種的都會(huì)，否則大部門的都會(huì)能夠支持15000照樣有一些產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的。究竟中國(guó)的城鎮(zhèn)化確實(shí)是沒有走完。

那么在這個(gè)歷程當(dāng)中，隨著中國(guó)的一個(gè)順周期生長(zhǎng)，接下來(lái)的產(chǎn)業(yè)在那里？住民在那里?原來(lái)是賺窮人的錢，現(xiàn)在要想設(shè)施去賺有錢人的錢。至少?gòu)奈艺{(diào)研反饋的情形來(lái)看的話，房?jī)r(jià)能夠到達(dá)2萬(wàn)塊錢的都會(huì)，即便它在行政計(jì)劃上可能不是省會(huì)，然則也一定歸不到弱二線都會(huì)去。它可能照樣對(duì)照好的區(qū)域。這里我說(shuō)的是均價(jià)，不是最高價(jià)。好比像寧波、無(wú)錫這些地方，一定有房?jī)r(jià)跨越3萬(wàn)，然則大部門的均價(jià)我信賴應(yīng)該照樣在2萬(wàn)塊錢甚至2萬(wàn)塊錢以下。這些地方地貨比的關(guān)系，實(shí)在基本上照樣能做到1:2.5的。以是若是說(shuō)到1:3，我以為降到四線都會(huì)的概率應(yīng)該還不是稀奇大。

Q6：這就是咱們的數(shù)據(jù)矛盾點(diǎn)，我們自己就是干投資的，我們可能一年接觸的地也對(duì)照多，以是說(shuō)您若是從1:3整體拉范圍來(lái)講的話，實(shí)在寧波基本做不到，我們現(xiàn)在若是在寧波拿地的話，差不多地貨比都是1:1.8左右，由于限價(jià)對(duì)照嚴(yán)酷。

A6：明了您的意思，由于我說(shuō)的不是某一個(gè)項(xiàng)目或者是某一個(gè)區(qū)域。我是講平均值的觀點(diǎn)，由于我們比你們?cè)敿?xì)拿項(xiàng)目的可能是更偏宏觀，更偏中觀一些，沒有設(shè)施剖析到某一個(gè)區(qū)位或者某一個(gè)項(xiàng)目，然則至少說(shuō)我們的數(shù)據(jù)泉源更多的是一些都會(huì)的平均成交的地價(jià)和平均成交的房?jī)r(jià)，更多的是這個(gè)關(guān)系。至于您適才說(shuō)可能某一個(gè)區(qū)域里頭有，可能算不過(guò)來(lái)，能收到1:2就很不錯(cuò)了。一定會(huì)存在，而且固然了，別說(shuō)在寧波，在許多地級(jí)市里頭也能夠發(fā)現(xiàn)，確實(shí)是這樣的，確實(shí)不能夠一概而論。我們只是說(shuō)給人人提供一個(gè)大致的比例關(guān)系，由于至少說(shuō)從我領(lǐng)會(huì)的許多上市公司，確實(shí)都能夠做到這樣一個(gè)比值關(guān)系，一些上市公司的數(shù)據(jù)、通告數(shù)據(jù)照樣能做獲得。 

Q7：隨著疫情的影響，短期內(nèi)是否看好政府會(huì)接納好比說(shuō)利率下調(diào)，部門都會(huì)的限購(gòu)清掃，這種措施去刺激短期的市場(chǎng)需求？

A7：針對(duì)您的問(wèn)題，我自己的判斷是不會(huì)那么快。為什么？若是說(shuō)我們要舉行一個(gè)限購(gòu)政策，不能能說(shuō)短期放，然后等市場(chǎng)恢復(fù)了，又把它給收回來(lái)，以是要放一定是歷久放，不太可能會(huì)泛起，我就放一會(huì)兒，后面就不放了。以是我們現(xiàn)在要判斷的是這個(gè)疫情到底是短期事情照樣歷久事情，有沒有可能等疫情竣事之后銷售照樣不行，若是銷售照樣不行，才有可能把限購(gòu)政策清掃，以是短期之內(nèi)不太會(huì)清掃限購(gòu)，短期可能通過(guò)一些價(jià)錢手段來(lái)調(diào)整，好比說(shuō)通過(guò)降低融資成本，或者讓原有融資渠道更通暢一些，例如原來(lái)一些企業(yè)做不到借新還舊的，可以讓你借新還舊，都是有可能的。

然則針對(duì)限購(gòu)和首付比例的調(diào)整，我預(yù)計(jì)難度可能會(huì)大一點(diǎn)。然則在行政政策里頭有哪一些政策是可以動(dòng)的？我以為可能可以動(dòng)的就是學(xué)習(xí)深圳，降低非普住宅的認(rèn)定尺度，好比說(shuō)把非普住宅的面積段去掉，或者是把總價(jià)段去掉。

由于有一些都會(huì)你要按總價(jià)來(lái)劃的話，基本上都是非普，以是這種政策它具備一定的不合理性，而限購(gòu)政策我以為可能會(huì)排在第二梯隊(duì)來(lái)釋放。

Q8：您以為從3月份最先是否會(huì)泛起LPR利率下降的情形？