冷門暴利行業(yè),從100+次寬松，看未來因城施策的三大邏輯

摘要： 前言2019年房地產(chǎn)調(diào)控一方面堅持“屋子是用來住的、不是用來炒的”房地產(chǎn)市場定位，另一方面又親切關(guān)注差別區(qū)域間的個性特征，強調(diào)調(diào)控要因城施策，一城一策，以確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)生長。...

前言

2019年房地產(chǎn)調(diào)控一方面堅持“屋子是用來住的、不是用來炒的”房地產(chǎn)市場定位，另一方面又親切關(guān)注差別區(qū)域間的個性特征，強調(diào)調(diào)控要因城施策，一城一策，以確保房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)生長。

自2016年9月尾至今，樓市嚴酷調(diào)控已歷時三年有余。在“房住不炒”的前置條件下，部門區(qū)域亟需審時度勢，因地制宜，對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場舉行些微調(diào)控，促進住房市場康健穩(wěn)固生長。

目錄：

一、因城施策，“四限”邊際放松

1、多地因城施策，邊際放松購房限制

2、限貸調(diào)整方式較多，整體調(diào)控力度較小

3、少數(shù)區(qū)域作廢限售、限價限制

二、高能級都會聚焦限購，低能級都會“四限”全松

三、因城施策：未來路在何方？

1、以區(qū)域整體化邏輯調(diào)控，區(qū)域互通或為未來一大走向

2、“四限”邊際放寬，限購放松或仍是主流

3、調(diào)控行動多樣化，人才引進是重點

一、因城施策，“四限”邊際放松

2019年，地方政府在堅持“房住不炒”的總基調(diào)下，因城施策，從限購、限貸、限售和限價等方面對樓市政策舉行了邊際寬松調(diào)整。停止2019年12月，天下區(qū)域內(nèi)“四限”放松近百次，限購松綁次數(shù)占比高達74%，限貸、限售和限價占比分別為19%、3%和4%。

1、多地因城施策，邊際放松購房限制

限購方面，地方政府接納多種形式舉行了政策的直接放松或微調(diào)。如部門區(qū)域周全鋪開了落戶限制，另一部門都會則憑據(jù)區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場生長情形邊際調(diào)整，如人才引進、縮短社保年限、區(qū)域內(nèi)定向放松購房限制等。

停止12月11日，已有海南、廣西兩省基本完全作廢落戶限制；另外，石家莊、宜昌也作廢了一切門檻，周全鋪開城鎮(zhèn)落戶；宿州甚至在鋪開落戶的基礎(chǔ)上，對于農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口在主城區(qū)購置首套商品住房，解決不動產(chǎn)登記證并落戶，對繳納的契稅給予全額財政補助。

2019年至少有30個區(qū)域?qū)嵭辛巳瞬判抡撸?/strong>或直接放松人才落戶和購房限制，或間接給予人才落戶和購房津貼，以吸引人才流入。如上海、天津、蘇州分別在局部區(qū)域內(nèi)實行人才落戶或購房優(yōu)先政策；南京、三亞、寧波等降低人才社保繳納年限方面的購房限制；佛山、宜昌等完全作廢人才社保繳納年限限制；杭州、常德、蕪湖等則是給予人才安家補助，激勵人才落戶購房。

另外，至少有6個區(qū)域縮短了社保繳納年限。珠海、寧波等地分別將社保年限縮短為3年；廣州則將社保與個人所得稅互認，進而釋放剛性需求。

區(qū)域互通方面，則以大灣區(qū)為代表，珠海、東莞等都放松了港澳住民的落戶限制，激勵港澳住民在都會內(nèi)購置房產(chǎn)。

2、限貸調(diào)整方式較多，整體調(diào)控力度較小

各都會主要從住房公積金貸款額度，貸款年限，貸款利率以及首付比率等方面調(diào)整限貸政策。據(jù)億翰統(tǒng)計，停止12月9日，住房公積金貸款額度，貸款年限，貸款利率以及首付比率等四方面的寬松政策出臺頻次占比分別為42%，21%，26%和11%。

停止12月9日，海南省，成都，佛山，惠州等地調(diào)高了住房公積金貸款額度。如佛山將住房公積金最高可貸額調(diào)整為50萬元，然則要求累計繳存住房公積金滿三年。青島和廣州等都會延伸了住房公積金貸款年限。廈門和合肥相繼有條件的降低了二套房的貸款利率，海南和深圳也微調(diào)了房貸利率。徐州和無錫等則與銀行互助，小范圍降低首付比例。

3、少數(shù)區(qū)域作廢限售、限價限制

總量上，作廢限售和限價的都會較少。大連作廢了“3年內(nèi)不得抵押、轉(zhuǎn)讓”以及“落戶新市區(qū)滿5年可遷主城區(qū)”等限制，開封作廢新建商品住房自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起滿3年方可上市轉(zhuǎn)讓的買賣時限。限價方面，衡陽于2019年1月1日起暫停限價，阜陽則作廢了限價限制。

二、高能級都會聚焦限購，

大部分創(chuàng)業(yè)者，是這個時代混得最慘的人！

低能級都會“四限”全松

整體上，各區(qū)域因城施策，都以松動限購為主，放松限貸次之，較少都會作廢限售和限價。據(jù)億翰統(tǒng)計，停止12月9日，天下區(qū)域內(nèi)“四限”放松政策出臺近百次，限購放松高達70次，限貸放寬約20次，作廢限售和限價的政策均不足10次。

從2019年各區(qū)域的樓市調(diào)控政策來看，差別能級都會樓市調(diào)整呈分化特征：

一線都會對樓市的調(diào)控較為鄭重，調(diào)控偏向主要是調(diào)整限購，微調(diào)限貸。

二線以及三四線都會也以放松限購為主，然則部門都會還作廢了限售和限價。

2019年因城施策主要以調(diào)整限購為主，詳細又以人才引進為突破口。

一線都會“放松”限購的主要方式是局部人才引進，繼而是微調(diào)社保年限。一線都會的差別城區(qū)，差別板塊通常也存在較大的分化特征。因此，一線都會在人才引進上更傾向于局部調(diào)控，如對遠郊板塊或新城板塊實行人才落戶、購房優(yōu)惠。

二線都會是“搶人大戰(zhàn)”的主力軍，在人才引進方面次數(shù)最多，也有部門二線都會邊際放松了限貸約束。二線都會的生長與一線都會存在差距，但較三四線都會又有一定的優(yōu)勢。為了吸引更多高學歷，高質(zhì)量的人才，二線都會在人才引進方面的力度不停加碼。另外，二線都會在縮短社保年限方面也較為努力。

三四線都會則多種方式均有涉及，但同樣人才引進次數(shù)最多。

三、因城施策：未來路在何方？

地方政府在樓市調(diào)控的邏輯上，一方面要繼續(xù)貫徹“房住不炒”的基調(diào)，另一方面又要認識到都會經(jīng)濟，產(chǎn)業(yè)，資源以及人口的現(xiàn)狀特征，因城施策，實現(xiàn)“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”目的。在“房住不炒”的調(diào)控理念下，我們以為未來房地產(chǎn)市場調(diào)控將“穩(wěn)”字長期化，上下限明確，一切政策在既定區(qū)間內(nèi)調(diào)整。定向調(diào)控或為主導偏向，“因城施策”繼續(xù)深化，或?qū)⒅鸩较颉皡^(qū)域整體性邏輯全局考量，一城多策，板塊精準施策”轉(zhuǎn)變。

1、以區(qū)域整體化邏輯調(diào)控，

區(qū)域互通或為未來一大走向

2019年中共中央、國務院先后印發(fā)了《粵港澳大灣區(qū)生長規(guī)劃綱要》和《長江三角洲區(qū)域一體化生長規(guī)劃綱要》。眾所周知，粵港澳大灣區(qū)生長和長三角一體化生長的焦點都是要充分發(fā)揮焦點都會的輻射動員作用，以拉動周邊城鎮(zhèn)經(jīng)濟增進，最終實現(xiàn)區(qū)域整體高質(zhì)量生長。我們注意到，12月1日公布的《長江三角洲區(qū)域一體化生長規(guī)劃綱要》強調(diào)區(qū)域內(nèi)互聯(lián)互通，協(xié)同生長。在《綱要》指導下，長三角區(qū)域有望實現(xiàn)基礎(chǔ)設施互聯(lián)互通、公共服務普惠共享，甚至促成區(qū)域一體化制度創(chuàng)新。

區(qū)域協(xié)同生長的邏輯在于脫離單都會割裂生長模式，實現(xiàn)焦點動員，整體提升。區(qū)域協(xié)同生長更強調(diào)區(qū)域整體性和大局觀。在區(qū)域協(xié)同生長過程中，周邊城鎮(zhèn)將承接熱門都會產(chǎn)業(yè)和人口轉(zhuǎn)移，提升都會內(nèi)部經(jīng)濟生長實力。焦點都會部門產(chǎn)業(yè)遷移至周邊城鎮(zhèn)，以實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型。

因此，未來區(qū)域協(xié)同生長的過程中，周邊都會與焦點都會將加倍親切聯(lián)系，這也給予政策調(diào)整更多空間和選擇性，促進都會間資源，人才，信息等要素的自由流動，最終增強區(qū)域整體實力。區(qū)域內(nèi)政策互通互聯(lián)或為政策走向的一大選擇項，都會內(nèi)政策聯(lián)動調(diào)整也將是未來一大趨勢。

2、“四限”邊際放寬，限購放松或仍是主流

本輪房地產(chǎn)調(diào)控以“限購，限貸，限售，限價”為代表，形成了多種形式的需求端行政調(diào)控系統(tǒng)。據(jù)我們統(tǒng)計，在“因城施策”的政策框架下，大部門都會集中于放寬限購約束，較少都會在限貸、限售、限價方面舉行響應調(diào)整。預計，未來“因城施策”將繼續(xù)深化落實。政策執(zhí)行和落實未達理想效果的都會或加大政策調(diào)整力度，維穩(wěn)成效顯著的都會或進一步牢固調(diào)控功效，壓制住風險，壓實功效，保證市場高質(zhì)生長長期化。同時，地方政策調(diào)整的趨勢可能是繼續(xù)在放松限購方面發(fā)力，鄭重看待限貸，小范圍作廢限售和限價。

我們以為，大部門都會傾向于放松限購，低能級都會或房地產(chǎn)市場顯示不佳的都會放松可能性更高，主因在于：

在樓市調(diào)控上，放松限購是釋放住房需求的第一道關(guān)口。

限購寬松的方式多樣，為地方提供了更多的調(diào)控選擇。如人才引進，縮短社保個稅繳納年限，放松農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶限制等。

限購“松綁”具有較高的靈活性和針對性。地方可以定向給予人才落戶優(yōu)惠，亦或是給予農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口落戶補助。

城鄉(xiāng)一體化以及城鎮(zhèn)化建設可能使天下更多的低能級都會鋪開落戶限制，調(diào)整樓市限購要求。2019年3月國家生長和改造委員會公布了《2019年新型城鎮(zhèn)化建設重點義務》，明確規(guī)定，低能級都會應進一步放松落戶限制，以促進新型城鎮(zhèn)化建設。此外，2020年是周全建成小康社會的收官之年，城鎮(zhèn)化率是磨練實現(xiàn)小康社會的十個因素之一。在收官之年，可能有更多區(qū)域鋪開農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶限制，激勵農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化。

限貸方面可能會小幅度放松，但整體趨勢偏鄭重。2019年部門區(qū)域在住房公積金貸款方面舉行了邊際調(diào)整，或提升額度，或延伸限期。另外少數(shù)都會則對貸款利率和首付比例舉行了微細調(diào)整。然則經(jīng)剖析，我們發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在貸款條件依然異常嚴酷。貸款額度提升的同時，又嵌入了其他限制性條件，如社保年限繳納知足一定年限后，貸款額度方可調(diào)整。限貸是影響住民購房需求和決議的主導因素之一，限貸政策的大幅更改勢必對市場造成一定的打擊。預計，未來限貸可能稍微松動，整體仍將嚴苛。

限售主要用于抑制住房的投資性需求，限價的主要目的在于給價錢設定合理區(qū)間，使價錢在一定范圍內(nèi)合理顛簸，進而保障價錢的穩(wěn)固。未來，在“穩(wěn)地價，穩(wěn)房價，穩(wěn)預期”的目的下，都會能級越高，作廢限售和限價的可能性或越低。

3、調(diào)控行動多樣化，人才引進是重點

2019年各都會在樓市邊際調(diào)控方面各顯神通。大偏向上如放松限購，限貸，限售，限價，或?qū)嵭胸敹悳p免。詳細行動又包羅人才引進，農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移補助，降社保年限；提住房公積金貸款額度和年限，降貸款利率和首付比例；增值稅和契稅減免等。

我們以為，未來樓市調(diào)控或?qū)⒋蟾怕世^續(xù)沿用人才引進和縮社保年限等方式，并加大農(nóng)村轉(zhuǎn)移人口城鎮(zhèn)落戶力度。在保證樓市穩(wěn)固生長的條件下，也可能除舊布新，接納新的方式對樓市舉行定向調(diào)整。

未來樓市邊際寬松調(diào)整仍有較大的概率繼續(xù)以人才引進為重點，定向給予人才購房優(yōu)惠政策。2019年已有30余城公布了人才新政，我們以為未來將有更多都會加入“人才引進”隊伍，給予人才落戶和購房優(yōu)惠等，然則差別能級都會在人才引進方面可能會發(fā)生分化。