怎么在微信上一天賺50塊錢,2019土地市場(chǎng)十宗“最”！【年度清點(diǎn)丨土地市場(chǎng)】

摘要： 1、“最賺錢”：2019土地出讓金收入最高的都會(huì)杭州是2019年天下各都會(huì)土地出讓金收入之最的都會(huì)，收入到達(dá)2295.7億元，跨越位居第二位的蘇州靠近600億元，同比增進(jìn)11.3%...

1、“最賺錢”：

2019土地出讓金收入最高的都會(huì)

杭州是2019年天下各都會(huì)土地出讓金收入之最的都會(huì)，收入到達(dá)2295.7億元，跨越位居第二位的蘇州靠近600億元，同比增進(jìn)11.3%，已經(jīng)延續(xù)兩年位居天下土地出讓金收入榜首。杭州之所以能夠成為土地市場(chǎng)上“最賺錢”的都會(huì)有兩個(gè)緣故原由：

第一，土地價(jià)值高，避險(xiǎn)能力強(qiáng)。杭州作為焦點(diǎn)二線都會(huì)，經(jīng)濟(jì)水平較高，住民購(gòu)置能力強(qiáng)，同時(shí)承接長(zhǎng)三角地區(qū)其他都會(huì)資源，需求興旺從而動(dòng)員土地增值。在行業(yè)周期下行時(shí)代，融資的收緊使房企彌補(bǔ)貨源更傾向結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)水平偏高、人口足夠的高能級(jí)都會(huì)，這些都會(huì)土地價(jià)值高，避險(xiǎn)能力強(qiáng)，能夠大大削減房企投資翻車概率。

第二，需求足夠，成交同比收窄。杭州經(jīng)濟(jì)水平高，依賴內(nèi)生性增進(jìn)就可以孕育出大量的需求，同時(shí)所處位置靠近上海，疊加人才新政措施，更易承接都會(huì)外部高端人才流入，增添需求。作為焦點(diǎn)二線都會(huì)，杭州受政策調(diào)控影響對(duì)照顯著，既泛起過萬(wàn)人搖號(hào)的排場(chǎng)，也有成交探底的時(shí)期。2019整年，杭州成交量同比連續(xù)收窄，在需求不停增添，價(jià)錢穩(wěn)定增進(jìn)的同時(shí)，房企爭(zhēng)相涌入，從而動(dòng)員都會(huì)土地價(jià)錢上漲。

2、“最昂貴”：

土地成交均價(jià)最高的都會(huì)

當(dāng)一個(gè)都會(huì)同時(shí)知足經(jīng)濟(jì)水平高、基建設(shè)施蓬勃、科技創(chuàng)新能力強(qiáng)、人口凈流入增進(jìn)等特點(diǎn)的情況下，那么這個(gè)都會(huì)大概率是焦點(diǎn)都市，地價(jià)、房?jī)r(jià)均處于天下前線。深圳即是2019年土地成交均價(jià)最高的都會(huì)，平均成交樓面價(jià)到達(dá)29751元/平米，當(dāng)之無(wú)愧“最昂貴”的都會(huì)。

在我們熟知的一線都會(huì)中，深圳青出于藍(lán)，GDP快速增進(jìn)，科技創(chuàng)新能力在海內(nèi)壓倒一切，成為人才凈流入的重點(diǎn)都會(huì)。在此時(shí)代，房?jī)r(jià)不停提升，動(dòng)員地價(jià)提高，而這種趨勢(shì)也出現(xiàn)不可逆征象。憑據(jù)一線都會(huì)已開發(fā)面積來(lái)看，深圳的建成區(qū)面積在四個(gè)都會(huì)中是最低的，但主要是都會(huì)面積自己較小，從開發(fā)比例來(lái)看，深圳已經(jīng)完成了49%，相比來(lái)講，北京、上海和廣州開發(fā)比例最高也僅為22%。未來(lái)，深圳雖然有較大的開發(fā)空間，然則可開發(fā)的規(guī)模有限，隨著連續(xù)的開發(fā)建設(shè)，土地資源稀缺性影響就愈發(fā)顯著，地價(jià)貴也就天經(jīng)地義。稀缺即價(jià)值。

3、“最破費(fèi)”：

單日成交金額最高的都會(huì)

時(shí)間回到2019年6月24日，深圳當(dāng)天履歷了史詩(shī)級(jí)的土拍，2小時(shí)成交金額達(dá)224億元，成為單日成交金額最高的都會(huì)，這也是深圳寂靜了半年之后的最大手筆，同時(shí)這也是深圳2019年首次出讓宅地，也是繼2018年12月以后，深圳半年內(nèi)再次出讓宅地。最終，越秀、龍光、中海、電建、平安成為最大贏家，為這次史詩(shī)級(jí)土拍買單，這一日也成為了2019年深圳市場(chǎng)房企“最破費(fèi)”的一日。

此次出讓宗地接納“單限雙競(jìng)”的設(shè)施以掛牌方式出讓。即：限成交地價(jià)、競(jìng)成交地價(jià)、競(jìng)只租不售的人才住房面積。另外，出讓宗地建設(shè)通俗商品住房，競(jìng)配建只租不售的人才住房，商品住宅限售3年。那么這些企業(yè)有多熱情呢，當(dāng)天介入競(jìng)拍的房企到達(dá)80多家，且五宗地的拍賣都是在15分鐘內(nèi)所有住手叫價(jià)，轉(zhuǎn)向拍人才住房面積，甚至有的房企代表直接坐不住，不用號(hào)碼牌，直接喊價(jià)。主要緣故原由照樣深圳新增土地尤其是宅地供應(yīng)對(duì)照稀缺，新居成交量走高吸引企業(yè)不停涌入，使得這次集中拍賣宅地引起極高的關(guān)注。

4、“最田主”：

土地供應(yīng)最多的都會(huì)

2019年重慶依附供地6104萬(wàn)平米，一舉奪得2019年“最田主”的都會(huì)，供地面積天下第一。然則相比土地供應(yīng)規(guī)模前十的都會(huì)，重慶并不是房企熱衷的區(qū)域，憑據(jù)成交面積/供應(yīng)面積比值來(lái)看，重慶是68.6%，位列前十都會(huì)中最低，但從成交面積的絕對(duì)值看，重慶成交的土地依然最多。

5、“最落寞”：

流拍數(shù)目最多的都會(huì)

買房租房，都別忽略這1點(diǎn)…

2019年土地流拍數(shù)目最多的都會(huì)是金華，土地流拍數(shù)目合計(jì)129宗，流拍率為18.1%，涉及的計(jì)劃建筑面積僅51.5萬(wàn)平米，樓面價(jià)跨越4000元/平米，緊隨其后的是重慶、濟(jì)寧、濰坊和南陽(yáng)等都會(huì)，房企在這類都會(huì)拿地意愿偏低，在市場(chǎng)趨冷的靠山下，逐漸撤離經(jīng)濟(jì)水平較低的中小都會(huì)，回歸一二線已經(jīng)成為事實(shí)。金華位于長(zhǎng)三角地區(qū)的浙江區(qū)域，自己所處地區(qū)經(jīng)濟(jì)水平偏高，但金華自己的都會(huì)特點(diǎn)表現(xiàn)為“縣強(qiáng)市弱”，難以形成都會(huì)焦點(diǎn)，因此整個(gè)市場(chǎng)并不像浙江其他地級(jí)市的熱度高，從而造成金華成為2019年“最落寞”的都會(huì)。

6、“最失望”：

流拍規(guī)模最大的都會(huì)

雖說金華是流拍數(shù)目最多的都會(huì)，然則由于地塊都對(duì)照小，流拍地塊的建面并不大，而流拍規(guī)模最大的都會(huì)當(dāng)屬重慶。2019年，重慶流拍地塊為60宗，僅次于金華，但流拍地塊計(jì)劃建面691.2萬(wàn)平米，遠(yuǎn)超其他都會(huì)。重慶土地流拍規(guī)模最大的緣故原由一方面是土地供應(yīng)較多，從而流拍響應(yīng)上行；另一方面是當(dāng)?shù)匦戮邮袌?chǎng)成交量整年處于低位，在需求不足的情況下，房企的拿地意愿就會(huì)降低，進(jìn)而導(dǎo)致土地流拍規(guī)模增多。

7、“最吸引”：

土地成交量最高的區(qū)縣

2019年青島市黃島區(qū)，成交規(guī)模758.1萬(wàn)平米，成交金額260.4億元，成為了2019年天下“最吸引”房企投資的區(qū)縣。黃島區(qū)又稱青島西海岸新區(qū)，是國(guó)家海陸統(tǒng)籌生長(zhǎng)試驗(yàn)區(qū)、國(guó)際高端海洋產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、海洋經(jīng)濟(jì)國(guó)際合作示范區(qū)、國(guó)際航運(yùn)樞紐、山東半島藍(lán)色經(jīng)濟(jì)先導(dǎo)區(qū)。

我們以為，黃島區(qū)之所以能夠成為成交量最高的區(qū)縣，主要緣故原由是一線都會(huì)中央城區(qū)土地資源有限，已經(jīng)很難有足夠的土地可以提供；而通俗三四線都會(huì)履歷了2017和2018年市場(chǎng)輪動(dòng)影響之后，2019年成交下滑，而且這類都會(huì)無(wú)論經(jīng)濟(jì)或者產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)偏弱，最大的問題就是很難留住人口，尤其是人才，從而房企在此的投資力度較弱。而二線都會(huì)和強(qiáng)三線都會(huì)就成為企業(yè)主要的選擇，這些都會(huì)完善的基建工程、教育環(huán)境、產(chǎn)業(yè)入駐、人才新政不停吸引高端先進(jìn)人才流入，從而短時(shí)間內(nèi)使都會(huì)需求增添，也是房企投資結(jié)構(gòu)的重點(diǎn)。

8、“最土豪”：

成交金額最高的地塊

前面我們披露了土地出讓金收入最多和成交均價(jià)最高的兩個(gè)都會(huì)，那么成交金額最高的地塊是出自這些都會(huì)嗎？謎底是一定的。

2019年7月30日，杭州上城區(qū)樂成出讓1宗土地，成交金額達(dá)97.9億元，由新世界生長(zhǎng)拍得，土地樓面價(jià)24860元/平米，溢價(jià)率3.9%。這塊土地成交金額靠近百億，除了地塊面積的因素外，最主要的緣故原由是地塊處于杭州的中央城區(qū)，土地價(jià)值偏高，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)，新世界生長(zhǎng)也一舉成為了2019年“最土豪”企業(yè)。

憑據(jù)通告，地塊毛坯房銷售均價(jià)上限不跨越63800元/平米，我們假設(shè)最終項(xiàng)目銷售均價(jià)是63000元/平米，房地比也僅為0.4，地塊利潤(rùn)空間有所保障。除此之外，新世界生長(zhǎng)作為商住一體的公司，在周邊確立阛阓能與住宅形成協(xié)同效應(yīng)，而且地塊位于中央城區(qū)，客流量足夠。

9、“最名貴”：

成交單價(jià)最高的地塊

土地成交單價(jià)最高的地塊往往位于焦點(diǎn)都會(huì)中的焦點(diǎn)地段，這些區(qū)域房?jī)r(jià)偏高，土地稀缺從而導(dǎo)致土地價(jià)錢偏高。這塊單價(jià)最高的土地就誕生于北京朝陽(yáng)區(qū)，成交樓面價(jià)69542元/平米，高于四周樓盤限價(jià)，其中計(jì)劃建面4.3萬(wàn)平米，成交金額30.2億元，溢價(jià)率23.3%，最終由恒基兆業(yè)摘得2019年“最名貴”的地塊。

這宗地塊被業(yè)內(nèi)人士贊譽(yù)為“孫河明珠”，同時(shí)，這也是2019年孫河板塊出讓的第一宗不限價(jià)宅地，也是孫河別墅區(qū)域內(nèi)倒數(shù)第二宗住宅供地。介入報(bào)名競(jìng)拍企業(yè)合計(jì)10家，其中華潤(rùn)/中糧、首創(chuàng)/招商以聯(lián)合體拿地方式報(bào)名，其余企業(yè)分別是保利、碧桂園、首開、龍湖、中海、中國(guó)平安、恒基兆業(yè)、 昆泰團(tuán)體。經(jīng)由24輪猛烈競(jìng)拍后，最終由港資房企恒基兆業(yè)以30.2億元成交。

憑據(jù)我們監(jiān)測(cè)，地塊周邊是高端項(xiàng)目集聚區(qū)，商品房項(xiàng)目預(yù)售均價(jià)在80000元/平米，少數(shù)雙拼、類獨(dú)棟產(chǎn)物，預(yù)售價(jià)錢最高到達(dá)100000元/平米。

10、“最熱門”：

舉牌次數(shù)最多的地塊